농지 처분명령 이행강제금 25%의 산수 — 네 번이면 기준액 전부와 같아지는 구조 (2026)

한 줄 결론 — 농지 처분명령을 지키지 못했을 때 나오는 이행강제금은 벌금처럼 한 번 내고 끝나는 돈이 아니다. 감정평가액과 개별공시지가 중 높은 쪽의 25%를 매년 한 차례씩 부과할 수 있게 돼 있다. 첫 부과는 명령 기한이 끝난 다음 날부터 가능하고, 회차별 기준액이 같다면 4회 누적액이 그 기준액과 같아진다. 2026년 8월 28일 시행된 개정 농지법은 여기서 한 걸음 더 나갔음. 종전에 시장·군수·구청장이 “명할 수 있다”였던 처분명령이 “명하여야 한다”로 바뀌었다. 요건이 인정되고 유예되지 않으면 명령을 해야 한다는 뜻이다.

조사는 2026년에, 고지서는 2027년에

농림축산식품부는 2026년 5월 18일 지방자치단체와 함께 농지 전수조사에 들어갔다. 대상은 농지법이 시행된 1996년 1월 이후 취득한 농지다. 기본조사가 5~7월, 심층조사가 8~12월. 지금이 심층조사 구간이다.

오해가 자주 생긴다. 조사를 받았다고 곧바로 고지서가 오는 것이 아님. 조사는 위반 의심사항과 사실관계를 확인하는 단계이고, 후속조치는 심층조사가 끝나는 대로 지자체별로 시작된다. 일정은 지자체별 통지로 확인해야 한다는 뜻이다. 조치도 한 종류가 아니다. 시정 요구와 원상회복, 농지대장 반영이 있고 처분의무 부과는 그중 무거운 쪽이다.

이 시차가 까다로운 이유는 하나다. 처분의무 기간 1년의 기산점은 사유에 따라 다르게 잡히고, 통지서에 그 기간이 적혀 나온다. 남은 날짜를 임의로 계산하지 말고 통지서에 적힌 시작일과 종료일을 그대로 봐야 한다는 뜻이다. 그 기간 안에 매도·자경 복귀·매도위탁으로 대응하는 길은 열려 있지만, 남은 날짜를 모른 채 움직이면 선택지가 줄어든다.

전수조사는 2년에 걸쳐 진행되고, 2027년 대상은 1996년 1월 이전 취득 농지로 예고돼 있다. 갱신분은 농림축산식품부 보도자료와 정책브리핑 정책뉴스에서 확인하면 된다.

시계가 두 번 돈다 — 처분의무 1년과 처분명령 6개월

자기 농업경영에 쓰지 않는 일반 농지라면 절차는 한 번에 끝나지 않고 두 단계로 나뉜다. 거꾸로 말하면 모든 농지가 이 순서를 밟는 것은 아님. 부정한 방법으로 취득했거나 농업법인이 농지를 전용해 금지된 부동산업을 한 경우처럼, 1년 단계를 건너뛰고 곧장 처분명령 대상이 되는 사유가 따로 있다. 사유마다 개정 시행일이 달라 내 농지에 어느 규정이 걸리는지는 지자체에 확인해야 한다. 아래는 그런 사유가 없는 통상 경로다. 먼저 국가법령정보센터 「농지법」 제10조에 따른 처분의무 통지가 나간다. 이때 주어지는 기간이 1년이다. 그 1년 안에 팔면 절차는 끝나는데, 누구에게 파느냐가 조건이다. 2026년 8월 28일부터는 배우자·직계존비속, 처분사유가 발생한 날 당시 같은 세대원이던 사람, 소유자가 대표인 법인이나 단체, 그리고 소유자가 법인이면 상법상 특수관계인에게 넘기는 것이 처분으로 인정되지 않는다. 그 범위 밖의 상대에게 소유권을 실제로 넘겨야 종결된다. 다시 농사를 짓거나 매도위탁을 맺는 쪽은 성격이 다른데, 그것은 종결이 아니라 처분명령을 3년간 직권 유예받을 수 있는 사유다.

1년이 지나도 그대로면 두 번째 시계가 돈다. 제11조에 따른 처분명령이고, 처분기간은 명령서에서 정한 6개월 이내의 기간이다. 실제 종료일은 명령서에서 확인하면 된다. 개정 전에는 이 단계가 재량이어서 지자체가 사정을 봐가며 미루기도 했는데, 2026년 8월 28일부터는 요건을 채우면 명령을 내려야 한다. 기대할 여지가 줄었다는 의미다.

명령서에 지정된 기간이 만료되면 그다음 날부터 이행강제금 부과 대상이 된다. 순서는 이렇다.

표에서 눈여겨볼 칸은 마지막 줄이다. 앞 네 칸은 끝나는 날짜가 있는데, 마지막 칸만 없음. 다만 미처분 상태라고 해서 언제나 부과되는 것은 아니다. 농지법 시행령은 처분을 하지 못한 데 정당한 사유가 있는 경우를 따로 두고 있어, 처분명령을 받은 뒤 제11조 제2항에 따라 한국농어촌공사에 매수를 청구해 협의가 진행 중이거나 법령·판결로 처분이 제한된 국면에서는 부과가 보류될 수 있다. 정당한 사유를 입증할 자료를 확보해 두는 편이 안전하다.

25%는 무엇의 25%인가 — 그리고 네 번의 산수

이행강제금의 기준액은 “해당 농지의 감정평가액 또는 개별공시지가 중 더 높은 금액”이다. 여기에 100분의 25를 곱한다. 시세가 아니라는 점, 둘 중 높은 쪽이라는 점이 금액을 크게 벌린다. 다만 이 25%는 2021년 8월 17일 이후 부과되는 건의 산식이다. 그 전에 부과가 시작된 건은 종전 20%가 이어진다.

공시가격을 쓰는 다른 세목과 견주면 차이가 분명하다. 보유세는 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 한 번 깎고 들어가는데, 이행강제금에는 그런 완충 장치가 없다. 기준액이 곧 100%다. 보유세 쪽 구조는 공정시장가액비율 70%가 어떻게 작동하는지 정리한 글에 따로 적어뒀다. 개별공시지가가 실제 고지 금액으로 번역되는 과정이 궁금하다면 재산세 고지서가 계산기 값과 다른 이유 쪽이 더 가깝다.

반복 부과라는 점까지 넣고 누적을 따라가면 그림이 이렇게 된다.

숫자를 분해하면 단순하다. 기준액 2억 원 × 25% = 연 5,000만 원이 해마다 한 번씩. 복리·가산금은 빼고, 네 차례 기준가액이 같다고 놓았다. 토지분 보유세는 별개로 계속 나온다. 그쪽 구조는 재산세 9월분 토지분에 따로 정리해뒀다.

개별공시지가는 매년 공개되지만 감정평가액은 그렇지 않다. 통지서를 받았다면 부과액보다 먼저 확인할 것이 있다. 부과기관이 산정한 감정가격과 개별공시지가, 둘을 비교한 근거를 함께 받아보는 것이다.

빠져나가는 문 셋 — 자경, 매도위탁, 유예 3년

구조가 빡빡해 보여도 법은 출구를 셋 열어두고 있다.

첫째, 다시 직접 농사를 짓는 것. 자경으로 되돌렸다고 처분의무가 그날로 사라지지는 않음. 자경은 처분명령을 3년간 직권 유예받는 사유이고, 그 3년을 명령 없이 넘겨야 그 처분의무가 소멸한다. 뒤에 새로 미경작 사유가 생기면 의무도 새로 생긴다.

둘째, 한국농어촌공사와 매도위탁계약을 맺는 것. 팔겠다는 의사를 제도로 증명하는 경로이고, 당장 팔리지 않는 농지일수록 이 문이 현실적이다. 이 역시 유예 사유이지 면제가 아니며 계약을 유지하는 동안에만 효력이 이어진다.

셋째, 처분명령 유예다. 시점이 중요한데, 이 유예는 처분의무 기간이 끝난 뒤 처분명령이 나가기 전에 지자체가 직권으로 거는 것이다. 명령서를 이미 받은 뒤에는 제12조 유예를 쓸 수 없다. 찾기쉬운 생활법령정보 「농업경영에 이용하지 않는 농지의 처분 의무」에 정리된 대로, 처분의무 기간에 팔지는 못했더라도 그 농지를 자기 농업경영에 이용하고 있거나 농어촌공사와 매도위탁계약을 체결한 경우에는 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 처분명령을 직권으로 유예할 수 있다. 앞의 두 문이 셋째 문의 열쇠라는 뜻이다.

유예에는 조건이 붙는다. 기간 중에 그 사유에 해당하지 않게 되면 유예했던 명령이 곧바로 나간다. 자경으로 받았다면 3년간 실제로 농사를 지어야 하고, 위탁으로 받았다면 계약을 유지해야 한다. 면제가 아니라 시계를 멈춰둔 상태다. 조건별 세부 요건은 찾기쉬운 생활법령정보 「농지의 처분」에서 조문과 함께 볼 수 있다.

세 문 모두 통지 이후에도 쓸 수 있다. 처분의무 기간이 남아 있는 동안 무엇을 택하든 절차는 진행된다. 다만 매도위탁은 계약에 시간이 걸리고, 자경 복귀는 실제 영농과 이를 뒷받침할 자료가 필요하다. 남은 기간이 짧을수록 고를 수 있는 문이 줄어든다는 뜻이다.

과한 제도인가 — 30년 누적과 반대 시각

갈리는 시각이 있다. 땅값의 25%를 매년 물리는 것이 재산권 침해 아니냐는 반론이 오래됐고, 이행강제금 조항은 실제로 위헌소원 대상이 된 적이 있다. 다만 확인되는 합헌 결정은 2021년 개정 전의 20% 규정에 관한 것이고, 현행 “높은 가액의 25%” 산식 자체를 판단한 결정은 아니다. 논리는 이것이 과거의 위반을 벌하는 처벌이 아니라 장래의 의무이행을 강제하는 수단이고, 처분을 마치면 부과가 멈추므로 회피 가능성이 당사자에게 열려 있다는 것이다.

반대편 시각도 근거가 없지 않다. 농지 가격에는 개발 기대가 섞여 형성되는데 기준액은 그 가격을 그대로 쓴다. 팔기 어려운데 기준액만 높은 상황이 생길 수 있다는 뜻이다. 매수자가 없어 못 파는 것과 안 파는 것을 제도가 구분하기 어렵다는 지적이 여기서 나온다.

시계를 길게 놓고 보면 이번 조치는 갑작스러운 것이 아니다. 헌법 제121조가 경자유전을 원칙으로 선언하고 있고, 농지법은 1996년 1월에 시행됐다. 다만 1996년 1월 1일 당시 이미 보유하고 있던 농지는 경과조치로 제10조·제11조가 원칙적으로 적용되지 않는다. 2027년에 예정된 시행 전 취득 농지 조사는 그래서 성격이 다르다. 소유 실태를 장부에 맞추는 현행화 쪽에 가깝고, 휴경이나 임대 사실만으로 곧장 처분의무가 붙지는 않는다. 그래서 판단이 필요한 지점은 제도가 부당한가가 아니라 내 농지가 어느 칸에 있는가다. 취득 시점, 취득 경위, 현재 경작 주체 — 이 셋만 확인해도 대부분 갈린다.

자주 묻는 질문

주말농장으로 산 1,000㎡ 미만 농지도 조사 대상인가?

먼저 언제 샀는지가 갈린다. 2021년 개정 이후 새로 취득하는 주말·체험영농 농지는 농업진흥지역 밖이어야 하고 세대원 합계 1,000㎡ 미만이라는 상한도 지켜야 한다. 반면 개정 시행 당시 이미 진흥지역 안에 주말농장을 갖고 있던 사람은 부칙에 따라 종전 규정을 적용받는다. 어느 쪽이든 실제로 주말·체험영농에 쓰고 있는지는 확인 대상이고, 경작 사실이 없으면 처분 절차로 갈 수 있다.

직접 농사를 짓지 않고 남에게 빌려줬으면 처분 대상인가?

농지 임대는 원칙적으로 제한되며, 법이 정한 예외에 해당할 때만 허용된다. 예외는 나이 하나로 갈리지 않는다. 이를테면 60세 이상이고, 그 농지를 5년 넘게 직접 경작했으며, 농지가 사는 시·군이거나 연접 시·군에 있어야 하는 식으로 요건이 겹쳐 붙는다. 예외에 해당하지 않는 임대는 자기 농업경영으로 인정되지 않아 처분의무 사유가 된다. 예외에 들어가더라도 그것만으로 끝나지 않는다. 서면 임대차계약과 농지대장 변경신청 같은 후속 의무를 지켜야 적법한 상태가 유지된다.

이행강제금은 한 번만 내면 끝나나?

아니다. 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 반복해서 부과될 수 있다. 한 번 냈다고 의무가 사라지지 않는다. 명령을 이행해 처분을 마치면 새 부과가 중단되고, 제11조 제2항에 따른 매수청구 뒤의 협의처럼 시행령이 정한 정당한 사유가 있는 기간에도 부과되지 않을 수 있다. 이 점이 과태료·벌금과 가장 크게 다른 부분임.

상속받은 농지는 어떻게 되나?

상속 농지는 면적 상한 안에서 보유할 수 있고, 초과분도 농어촌공사에 위탁하면 계속 가질 수 있다. 다만 면적 상한과 농업적 이용 요건은 별개다. 2022년 5월 18일 이후 개정규정이 적용되는 상속 농지라면 상한 안이라도 자경·적법한 임대·위탁 가운데 하나에 해당하지 않을 때 처분의무가 생길 수 있다. 상속 농지를 파는 국면이라면 양도세 취득가액과 보유기간이 어떻게 계산되는지도 같이 확인해두는 편이 낫다.

마치며

정리하면 이렇다. 2026년 하반기는 심층조사 구간이고, 조사가 끝나면 위반 유형별로 후속조치가 갈린다. 처분의무 통지는 그 갈래 가운데 하나이고, 요건에 걸린 소유자에게만 간다. 처분사유가 생긴 날부터 1년이 흐르고, 그 뒤 처분명령 기간이 이어진다. 그 뒤부터 기준액의 25%가 해마다 붙고, 네 차례가 쌓이면 기준액 전부와 같아진다. 개정 농지법이 처분명령을 의무로 바꾼 2026년 8월 28일 이후로는 “사정을 봐주겠지”를 전제로 한 계획이 성립하기 어려워졌다.

그러나 제도가 촘촘해졌다는 사실이 모든 농지 소유자에게 같은 결론을 준다는 뜻은 아니다. 취득 시점과 취득 경위, 현재 누가 경작하는지에 따라 같은 면적의 농지도 다른 칸에 놓인다. 이 글은 그 칸을 구분하는 기준을 정리한 것이지 농지를 팔라거나 사라는 추천이 아니다. 개별 판정은 지목·현황·취득 경위를 함께 봐야 하므로 관할 지자체 농지 담당 부서와 상담한 뒤 신중히 결정하시기 바란다.

지금 할 수 있는 가장 값싼 행동은 하나다. 등기부와 농지대장(2022년 농지원부에서 바뀐 이름이다), 최근 몇 해의 경작 기록이 서로 어긋나지 않는지 확인해두는 것. 대응할 재료가 거기서 나온다.

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