양도소득세 계산기 — 1주택·다주택·12억 비과세 자동 반영

매도가·매수가·보유 기간·세대 보유 주택 수만 입력하면 양도차익·1주택 12억 비과세·장기보유특별공제·세율·예상 납부세액을 즉시 계산해요. 2026년 세법 기준. 본 결과는 추정치이며 실제 신고는 세무사·홈택스 확인 필요합니다.

계산 로직 — 어떻게 산출되나요

① 양도차익 = 매도가 - 매수가 - 필요경비

② 1세대1주택 + 매도가 12억원 이하 → 비과세. 12억 초과분만 과세 (초과분 비율 = (매도가-12억)/매도가)

③ 장기보유특별공제 — 1세대1주택 거주요건 충족 시 보유 1년당 4%·거주 1년당 4% (최대 80%). 다주택은 보유 1년당 2% (최대 30%).

④ 과세표준 = 양도차익 × 과세대상비율 - 장특공 - 기본공제 250만

⑤ 세율 — 기본세율(6~45%) + 다주택 중과 (2주택 +20%p, 3주택 +30%p, 단 일시정지·지역별 차등 적용 본인 확인 필요)

⑥ 지방소득세 10% 별도 가산

FAQ

Q. 12억 비과세 한도는 항상 적용되나요? 1세대 1주택자가 2년 이상 보유 (조정지역은 2년 거주 추가 요건) 충족 시 적용. 매도가 12억 이하면 전액 비과세, 초과 시 초과분만 과세.

Q. 다주택자 중과는 언제 적용되나요? 조정대상지역 내 2주택 이상은 기본세율 + 20%p (2주택) 또는 30%p (3주택). 단 한시 유예나 지역 해제 등 변동이 잦으니 신고 직전 국세청 공지 확인 필요.

Q. 임시 거주 1년만 한 1세대1주택자는 어떻게 되나요? 비조정지역이면 보유 2년만 충족해도 비과세 가능. 조정지역은 거주 2년 필수. 본 계산기는 거주 2년 미만이면 비과세 미적용 처리됩니다.