무허가건물 전입신고하면 대항력 생기나 — 법은 지켜 주지만 철거되면 보증금이 갈리는 지점

시세보다 싼 단독주택이나 오래된 주택을 보러 갔다가 집주인에게서 “등기는 안 돼 있다”, “허가 없이 지은 건물”이라는 말을 듣는 경우가 있습니다. 이때 세입자가 정해야 할 것은 하나입니다. 이 집과 임대차 계약을 할지, 피할지입니다.

갈리는 지점은 두 가지입니다. 첫째, 전입신고로 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있는지. 이 부분은 법이 세입자 편입니다. 둘째, 건물이 철거될 때 보증금이 어디서 나오는지. 이 부분이 함정입니다. 아래에서 두 가지를 나눠 판단합니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

아래 인물과 금액은 모두 설명을 위한 가상 사례입니다.

예외와 함정

• 철거는 경매와 다릅니다. 대항력·우선변제권은 집이 경매·공매로 팔릴 때 순위를 지켜 주는 장치입니다. 다만 건축허가나 건축신고 없이 지은 무허가 미등기 건물은 건물 자체를 경매에 부칠 수 없어, 건물 매각대금에서 받을 몫이 처음부터 없습니다(민사집행법 제81조제1항제2호 단서, 대법원 2011다69190). 무허가 건물이 철거되면 생활법령정보도 보증금을 돌려받기 힘들어진다고 안내합니다. 다만 철거가 도로·재개발 같은 공익사업 때문이면, 무허가 건물 세입자도 사업인정고시일 등 당시 그 지구 안에서 1년 이상 살았을 경우 가구원 수에 따른 4개월분 주거이전비를 사업시행자에게 청구할 수 있습니다(공익사업법 시행규칙 제54조제2항). 다만 이주대책대상자인 세입자는 제외되고, 원래 주거용이 아닌 건물(창고·점포 등)을 허가 없이 주거용으로 바꿔 쓴 곳은 대상이 아닐 수 있습니다(대법원 2012두11072). 보증금을 대신해 주는 돈은 아니지만, 전입신고 등으로 거주 기간을 입증해 두십시오.
• 미등기라도 대지에서 받을 길은 있습니다. 대법원은 2007년 6월 21일 전원합의체 판결(2004다26133)에서 미등기 주택의 임차인도, 대지가 임대차 계약 당시 임대인 소유였다면 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다. 다만 대지가 경매로 팔리고, 그 매각대금이 앞 순위 권리를 갚고도 남아야 실제로 돈이 됩니다. 소액임차인 보호 기준은 최우선변제 금액 기준선과 갱신 때 끊기는 지점에서 따로 확인하십시오. 토지 등기부 을구에 저당권이 있으면, 그 설정일이 건물을 지은 시점보다 앞서는지 확인하십시오. 건물을 짓기 전에 잡힌 저당권이 있으면 보증금을 소액으로 낮춰도 대지 매각대금에서 최우선변제를 받지 못합니다(대법원 99다25532).
• 대항력은 전입 당일이 아니라 다음 날 0시에 생깁니다. 그 사이에 임대인이 대지에 근저당을 설정하면 순위가 밀릴 수 있습니다. 구조는 대항력 다음 날 0시의 하루 공백에 정리했습니다.
• 가족 전원이 주민등록을 옮기면 대항력이 사라집니다. 다시 전입해도 원래 대항력은 돌아오지 않습니다. 다시 전입하면 새 대항력은 법 제3조제1항에 따라 새 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 그 사이에 설정된 권리보다는 뒤 순위입니다. 우선변제권도 경매의 배당요구 종기까지 요건을 유지해야 합니다. 미등기 주택은 계약이 끝나고 보증금을 못 받았을 때 임차권등기명령으로 권리를 지키기도 어렵습니다. 임대인 명의로 바로 소유권보존등기를 할 수 있다는 서면을 따로 내야 하기 때문입니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조제2호). 건축물대장이 없는 무허가 건물은 이 서면을 갖추기 어려울 수 있으므로, 보증금을 돌려받을 때까지 이사와 주민등록 이전을 미뤄야 할 수 있습니다. 일부만 옮길 때의 차이는 본인만 옮길 때와 가족까지 옮길 때를 참고하십시오.

계약 전 확인 순서

1. 건물 등기부가 없는지, 토지 등기부의 소유자가 누구인지 확인합니다. 단독주택은 토지와 건물 소유자가 같은지 비교하라는 것이 생활법령정보의 안내입니다. 구청 건축과에서 그 건물의 건축허가·신고 기록이 있는지 확인하십시오. 허가는 받았고 사용승인만 안 난 미등기 건물은 경매가 가능하지만, 허가·신고 기록이 없으면 건물 경매로 돈을 받을 길이 없습니다.
2. 토지 등기부 을구에 저당권이 이미 잡혀 있는지 봅니다. 대지 환가대금에서 받을 몫이 여기서 갈립니다. 저당권이 있으면 그 설정일이 건물을 지은 시점보다 앞서는지 확인하십시오. 건물을 짓기 전에 잡힌 저당권이 있으면 보증금을 소액으로 낮춰도 대지 매각대금에서 최우선변제를 받지 못합니다(대법원 99다25532).
3. 임대인에게 철거 명령 등 행정처분을 받은 적이 있는지 묻고, 답을 계약서 특약에 적습니다.
4. 보증금을 최소로 협상합니다. 예시 1처럼 줄인 위험 금액과 늘어나는 월세를 나란히 놓고 비교합니다.
5. 입주하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다. 확정일자는 주민센터·읍면사무소·등기소 등에서 받을 수 있습니다. 수도권·광역시·세종시·제주시·도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과로 계약하면, 계약일부터 30일 안에 주택 임대차 계약 신고를 해야 합니다. 무허가·미등기 주거용 건물도 대상이고, 신고하지 않으면 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2·제28조). 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다.