계약갱신청구권 복비, 내야 하나 — 당사자 합의서 vs 중개사 의뢰가 갈리는 지점

임대차 만료를 앞두고 계약갱신청구권을 쓰기로 한 세입자, 또는 그 요구를 받아들인 집주인이 다음으로 마주치는 질문이 있습니다. 처음 계약을 맡았던 중개사무소에 갱신계약서도 맡겨야 하는지, 그러면 복비를 또 내야 하는지입니다. 결정 대상은 둘 중 하나입니다. 당사자끼리 갱신 합의서를 써서 비용 없이 끝낼지, 아니면 중개사무소에 갱신계약서를 의뢰하고 보수를 낼지입니다.

이 선택을 가르는 것은 세 가지입니다. 갱신에 중개사가 법적으로 필요한지, 누가 중개를 의뢰한 사람인지, 의뢰했다면 얼마까지가 상한인지입니다. 아래 순서대로 확인하면 내 경우에 낼 돈이 있는지, 있다면 최대 얼마인지가 나옵니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

아래 예시는 모두 가상 인물이며 서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례 별표1(2021-12-30 시행) 요율표를 대입했습니다. 갱신 후 금액을 거래금액으로 대입한 참고값이며, 갱신계약서 작성 의뢰에 이 금액이 법적 상한으로 적용되는지는 위 출처들이 정하지 않습니다.

세 예시 모두 요율표에 대입한 참고값이며, 갱신계약서 작성비에 적용되는 상한이라는 뜻은 아닙니다. 증액 폭 자체를 두고 집주인과 이견이 있다면 계약갱신청구권으로 5% 안에서 갈지, 합의로 갈지 정하는 기준을 먼저 보십시오.

예외와 함정

• 집주인이 부른 중개사는 내 의뢰가 아니다 — 중개보수는 중개의뢰인이 지급합니다. 집주인이 중개사무소에 갱신계약서를 맡겼다면, 누가 맡긴 일인지와 비용을 누가 내는지를 먼저 문자로 남기십시오.
• 갱신청구권 갱신과 묵시적 갱신은 다르다 — 아무도 통지하지 않아 자동으로 이어진 묵시적 갱신은 별개 제도이고, 중도 퇴거 때 복비 문제도 다르게 갈립니다. 묵시적 갱신에서 통보 3개월·복비가 갈리는 지점을 따로 정리해 두었습니다.
• 갱신 기간 중 나갈 때 — 갱신된 임대차도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의3 제4항, 제6조의2 준용). 이때 집주인이 새 세입자를 구하는 중개보수를 나가는 세입자에게 요구해도, 법제처 해석상 나가는 세입자는 중개의뢰인이 아니므로 낼 법적 의무가 없습니다.
• 한도 초과 요구 — 중개보수가 조례 한도를 넘으면 초과분은 무효라 돌려받을 수 있습니다. 부가가치세는 법정 중개보수에 포함되지 않는다는 해석이 있으므로 보수와 별도로 청구될 수 있습니다.
• 합의서에 적어 둘 것 — 갱신되는 임대차는 법상 종전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 존속기간은 2년입니다. 갱신청구권은 1회만 쓸 수 있으므로 이번이 행사분이라는 점을 적어 두십시오.

당사자 합의서로 끝내는 확인 순서

1. 행사 시점 기록 확인 — 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구한 기록(문자·내용증명)을 보관합니다. 문자로 요구해도 되는지는 계약갱신청구권 문자 요구와 기록이 남는 방법에서 다룹니다.
2. 금액 합의 — 증액이 있다면 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 않는지 계산합니다(제7조제2항).
3. 합의서 작성 — 양측 인적사항, 주소, 갱신 기간, 바뀐 금액, 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신이라는 문구를 넣고 서명·날인합니다. 기존 계약서와 함께 보관합니다.
4. 보증금이 오른 경우 — 늘어난 보증금에 대한 확정일자 등 권리 보호 절차를 주민센터나 온라인으로 확인합니다.
5. 중개사에게 맡기기로 했다면 — 의뢰 전에 금액을 서면으로 합의합니다.

갱신하면서 보증금 증액분을 대출로 마련해야 한다면 대출 상환액 계산기로 월 부담을 먼저 확인할 수 있습니다.