계약갱신청구권 문자로 해도 될까 — 만료 6개월~2개월 전(2020년 12월 10일 이후 계약) 기간과 기록이 남는 방법이 가른다

2027년 상반기에 전세나 월세 계약이 끝나는 세입자라면 지금이 결정할 때입니다. 갱신을 요구할 수 있는 기간이 이미 열렸거나 곧 열립니다. 이때 고민은 두 가지입니다. 집주인에게 문자 한 통만 보내도 법적으로 행사한 것이 되는지, 그리고 늦어도 언제까지 보내야 하는지입니다.

답은 생각보다 간단합니다. 보내는 방법은 정해져 있지 않습니다. 결과를 가르는 것은 기간 안에 보냈는지, 뜻을 분명하게 밝혔는지, 나중에 입증할 수 있는지 세 가지입니다. 집주인이 5%를 넘게 올려 달라고 할 때 어떻게 대응할지는 계약갱신청구권 vs 합의, 세입자의 선택 기준에서 다뤘습니다. 이 글은 행사 시점과 방법만 다룹니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

아래 예시는 모두 가상 인물입니다. 만료일에서 달력상 6개월, 2개월을 거꾸로 세어 기간의 시작과 끝을 잡았습니다. 마지막 날을 기간에 넣는지 같은 세부 셈법은 출처가 밝히지 않습니다. 그래서 마감 당일까지 미루지 말고 여유를 두는 쪽을 기준으로 삼았습니다.

예외와 함정

• 모호한 표현은 행사가 아닙니다. 국토교통부는 갱신청구권 행사를 ‘임차인이 명확한 의사표시를 한 경우’로 한정합니다. ‘좀 더 살고 싶은데요’ 같은 말은 나중에 다툼의 여지를 남깁니다. 문자에는 ‘계약갱신을 요구한다’는 문장을 넣으십시오.
• 기간보다 너무 일찍 보낸 요구. 행사 기간은 만료 6개월 전부터 시작합니다. 그 전에 보낸 문자 하나만 믿고 있지 말고, 기간이 열린 뒤 다시 보내십시오.
• 2020년 12월 10일 전에 맺은 계약. 그 전에 체결한 계약은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지가 기간이었습니다. 이 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결하거나 갱신한 계약부터 2개월 전으로 바뀌었습니다. 그 뒤에 한 번이라도 갱신했다면 2개월 기준을 적용합니다.
• 묵시적 갱신과 헷갈리는 경우. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 전에 체결하고 그 뒤 갱신하지 않은 계약은 1개월 전까지) 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고 세입자도 만료 2개월 전까지(2020년 12월 10일 전에 체결하고 그 뒤 갱신하지 않은 계약은 1개월 전까지) 통지하지 않으면, 세입자가 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체했거나 그 밖에 세입자로서의 의무를 현저히 위반한 경우가 아닌 한 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 어느 한쪽이라도 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하면 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 이것을 묵시적 갱신이라 하며, 존속기간은 2년입니다. 묵시적 갱신은 갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 묵시적 갱신 상태에서 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.
• 제때 요구했어도 거절당할 수 있습니다. 법은 집주인이 거절할 수 있는 사유를 9가지로 정해 둡니다. 차임 2기분 이상 연체, 집주인이나 그 직계존속·비속의 실제 거주, 철거·재건축 등입니다. 요구한 뒤 집이 팔렸고 새 집주인이 실거주를 이유로 거절했다면 새 집주인 실거주 거절, 등기·거절 통지 시점이 가른다를 보십시오. 그때는 요구한 시점을 입증할 기록이 판단의 출발점이 됩니다.

문자와 내용증명, 보내는 순서

1. 계약서에서 두 가지를 확인합니다. 계약을 맺거나 갱신한 날(2020년 12월 10일 이후인지)과 만료일을 봅니다. 만료일에서 6개월 전과 2개월 전(2020년 12월 10일 전에 체결하고 그 뒤 갱신하지 않은 계약은 1개월 전)을 달력에 표시합니다.
2. 기간이 열리면 문자를 보냅니다. 주소, 계약 만료일, ‘주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다’라는 문장, 보내는 사람 이름을 넣습니다. 보낸 화면과 집주인 답장을 캡처해 따로 보관합니다.
3. 집주인이 문자로 분명히 수락하면 여기서 끝납니다. K-공감은 전화·이메일·문자·내용증명을 모두 행사 방법으로 안내합니다. 수락 답장 자체가 기록이 됩니다.
4. 답이 없거나, 말을 돌리거나, 집을 팔려는 낌새가 있으면 내용증명을 보냅니다. 같은 내용을 우체국 내용증명으로 보냅니다. K-공감은 기록을 남기려면 내용증명이 가장 확실하다고 안내합니다. 마감일 당일에 보내지 말고 여유를 두십시오.
5. 보증금이나 월세 조정 이야기가 나오면 따로 판단합니다. 갱신을 요구하는 것과 금액을 정하는 것은 다른 문제입니다. 계약을 갱신하면서 이사도 함께 고민한다면 대출 부담을 대출 상환 계산기로 미리 계산해 볼 수 있습니다.

정리하면, 지금 기간이 열린 세입자는 문자를 먼저 보내는 것이 빠르고 비용도 들지 않습니다. 집주인이 분명하게 답하지 않으면 마감 전에 내용증명으로 한 번 더 남기십시오. 두 방법은 하나를 고르는 관계가 아니라 차례로 쓰는 관계입니다.