계약갱신청구권 쓴 뒤 집주인이 바뀌었다면 — 새 집주인 실거주 거절, 등기·거절 통지 시점이 가른다

전세 만료를 앞두고 계약갱신청구권을 쓴 세입자에게 “집을 팔았고, 새 주인이 들어와 살 예정이니 나가 달라”는 통보가 오는 경우가 있습니다. 갱신을 요구할 때의 집주인과 거절하는 집주인이 다른 사람이라 “요구한 시점에는 실거주 사유가 없었으니 거절은 무효”라고 생각하기 쉽지만, 대법원은 그렇게 보지 않았습니다.

그래서 세입자가 실제로 고르는 것은 둘 중 하나입니다. 거절 요건이 갖춰지지 않았다고 보고 갱신을 주장하며 버틸지, 거절을 받아들이고 이사하되 나중에 실거주가 거짓으로 드러나면 손해배상을 청구할지입니다. 이 선택은 날짜(등기와 거절 통지가 언제였나)와 사실(정말 들어와 사나) 두 가지로 갈립니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

실거주 거절을 받아들이고 이사했는데 새 집주인이 들어오지 않고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 세입자를 받았다면, 거절 당시 손해배상액 예정 합의가 없는 경우 손해배상액은 환산월차임 3개월분, 새 세입자와의 환산월차임 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액이며, 앞의 두 금액은 “환산월차임”으로 계산합니다. 보증금이 있으면 보증금을 월세로 바꿔 더하는데, 이때 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다. 환산월차임은 갱신거절 당시 기준으로 계산합니다. 보증금을 월세로 바꾸는 비율도 거절 당시 기준금리로 정해집니다(새 세입자 쪽은 그 계약 당시 기준). 한국은행 기준금리는 2025년 5월 29일 연 2.50%, 2026년 7월 16일 연 2.75%, 2026년 8월 27일 연 3.00%로 바뀌었습니다. 따라서 전환 비율은 2025년 5월 29일~2026년 7월 15일 거절이면 연 4.5%, 2026년 7월 16일~8월 26일이면 연 4.75%, 8월 27일 이후면 연 5%입니다. 그보다 앞선 거절은 그 당시 기준금리를 한국은행 표에서 확인해 계산합니다. 아래 예시는 거절과 새 임대가 모두 2026년 8월 27일 이후인 경우입니다. 기준금리가 바뀌면, 기준금리에 2%를 더한 값이 연 10%보다 낮은 범위에서 이 비율도 바뀝니다.

이사로 전세대출을 새로 받아야 한다면 대출 상환 계산기로 월 부담을 먼저 확인해 두는 편이 배상 청구와 별개로 이사 결정에 도움이 됩니다.

예외와 함정

• 등기가 기간을 넘기면 판결의 범위 밖입니다. 대법원은 “갱신거절 기간 내에” 임대인 지위를 승계한 양수인이 실거주 사유를 주장할 수 있다고 했습니다. 매매계약만 맺고 소유권이전등기가 내 계약에 적용되는 갱신거절 기간이 지난 뒤에 마쳐졌다면, 이 판결이 인정한 경우에 들지 않습니다. 등기는 기간 안에 마쳤더라도 실거주를 이유로 한 거절 통지가 그 기간이 지난 뒤에 왔다면 마찬가지입니다. 이 사건에는 개정 전 규정인 만료 1개월 전까지가 적용됐으므로, 내 계약에 어느 기간이 적용되는지와 새 집주인이 소유권이전등기를 마쳐 임대인 지위를 승계한 시점, 거절 통지가 도달한 시점을 먼저 확인하십시오.
• 판결 사건은 법 개정 전 매매였습니다. 이 사건은 2020년 7월 5일 매매계약, 2020년 10월 30일 등기, 임대차 만료일 2021년 4월 14일이었고, 대법원은 원심을 파기해 “양수인이 실제 거주하려는 것인지, 기간 내에 실거주를 이유로 거절했는지”를 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 새 집주인이 이겼다는 판결이 아니라, 요건을 따져 보라는 판결입니다.
• 매도인이 먼저 갱신에 동의했다면 다시 따져야 합니다. 이 사건에서 대법원은 매도인이 등기 전에 갱신에 동의하는 통지를 하지 않고 곧바로 거절했다는 사실을 짚었습니다. 매도인이 이미 갱신에 동의한 경우는 이 판결이 다루지 않았으므로 법률구조공단 등에 확인하십시오.
• 실거주 주체는 넓습니다. 새 집주인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 사는 경우도 거절 사유에 해당합니다. 형제자매는 이 목록에 없습니다. 새 집주인이 법인이면 실거주를 이유로 한 거절은 인정되기 어렵습니다(국토교통부·법무부 해설집). 또 새 집주인이 임대인 지위를 넘겨받는 것은 세입자가 전입신고와 입주로 대항력을 갖춘 경우입니다.
• 버텨서 갱신이 인정되면 조건도 따라옵니다. 갱신된 계약의 존속기간은 2년이고, 차임·보증금은 증액 시 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없습니다(시·도 조례로 이보다 낮게 정한 지역은 그 비율). 세입자는 갱신된 계약을 언제든 해지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 증액 협상까지 겹쳤다면 집주인이 5% 넘게 올려 달라 할 때의 선택 기준도 함께 보십시오.
• 법이 정한 배상액 산식은 “제3자에게 임대”한 경우에 적용됩니다. 법이 정한 배상액 산식(3개월분·차액 2년분)은 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 줬을 때 적용됩니다. 새 집주인이 세를 주지 않고 집을 비워 둔 경우에는 이 산식이 적용되지 않습니다. 다만 실거주 의사 없이 거짓으로 거절한 것으로 판단되면 민법 제750조에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있습니다(국토교통부·법무부 해설집).

버틸지, 받아들일지 확인 순서

1. 내 갱신요구 날짜가 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이였는지(2020년 12월 10일 전에 최초 체결·갱신된 계약은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이였는지) 문자·내용증명으로 확인합니다.
2. 등기부등본을 떼서 새 집주인이 소유권이전등기를 마쳐 임대인 지위를 승계한 시점이 내 계약에 적용되는 갱신거절 기간 안인지 봅니다. 등기가 그 기간이 지난 뒤에 마쳐졌다면 새 집주인의 실거주 거절에 맞서 갱신을 주장할 근거가 생깁니다.
3. 거절 통지의 주체와 시점을 확인합니다. 실거주를 이유로 한 거절 통지가 내 계약에 적용되는 갱신거절 기간(현행: 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 2020년 12월 10일 전에 최초 체결·갱신된 계약은 만료 1개월 전까지) 안에 도달했는지 봅니다. 매도인이 등기 전에 갱신에 동의한 적이 있는지도 함께 봅니다. 판결 사건에서는 등기 전에 매도인이 매수인의 실거주를 이유로 거절을 통지했고, 대법원은 그 통지만으로 결론을 내지 않고 새 집주인이 기간 안에 거절했는지를 다시 따지라고 했습니다. 매도인 명의 통지만 받았다면, 새 집주인이 등기 뒤 갱신거절 기간 안에 따로 거절했는지를 확인하십시오.
4. 실거주 주체가 새 집주인 본인 또는 직계존속·직계비속인지 확인합니다(새 집주인이 법인이면 실거주를 이유로 한 거절은 인정되기 어렵습니다).
5. 1~4가 모두 채워지고 집주인이 실거주 의사를 구체적 사정으로 뒷받침하면 거절을 다투기 어렵습니다. 실거주 의사는 집주인이 증명해야 하고, 실거주하겠다는 말만으로는 부족합니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795). 이 경우 이사 일정과 보증금 반환 날짜를 맞추고, 이사 후 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대하는지 지켜보며 위 계산식으로 배상액을 가늠해 둡니다.
6. 요건 중 하나라도 빠졌다면 갱신을 주장할 여지가 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 대한법률구조공단 상담으로 다툼을 시작할 수 있습니다.