최우선변제 금액 기준선 — 갱신 때 보증금을 올리면 소액임차인 보호가 끊기는 지점

계약 갱신을 앞두고 집주인이 보증금 증액을 요구할 때, 많은 세입자는 월 부담과 이사 비용만 따집니다. 그런데 지금 보증금이 소액임차인 기준선 바로 아래에 있다면 따져야 할 것이 하나 더 있습니다. 증액을 받아들여 기준선을 넘는 순간, 집이 경매로 넘어가도 일정액을 먼저 돌려받던 최우선변제권이 없어집니다.

이 글은 내 보증금이 지역별 기준선 안에 드는지, 증액 뒤에도 안에 남는지, 남지 못하면 무엇을 잃는지를 계산해 보는 데 집중합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 이사를 고민하는 상황이라면 임차권등기명령 신청 뒤 이사 시점을 다룬 글을 먼저 보시기 바랍니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

아래 인물과 금액은 모두 계산 방법을 보여 주려고 만든 가상 사례입니다.

예외와 함정

• 처음 계약 때 대상이었다는 사실은 소용없습니다. 갱신으로 증액해 기준선을 넘으면 최초 계약 당시 소액임차인이었어도 우선변제를 받지 못합니다(대구지방법원 2003가단134010 판결).
• 가족이 함께 살면 보증금을 합칩니다. 2명 이상이 그 주택에서 가정공동생활을 하면 1명으로 보고 각자의 보증금을 합산해 기준선과 비교합니다.
• 대항요건을 중간에 잃으면 안 됩니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 배당요구 종기까지 그 상태를 유지해야 합니다. 전입을 다른 곳으로 옮기는 순간 이 조건이 깨집니다.
• 배당요구를 하지 않으면 받지 못합니다. 경매라면 법원에, 체납처분에 따른 공매라면 해당 기관에 우선권 행사를 신청해야 합니다. 일반 매매로 집주인이 바뀌는 경우에는 최우선변제가 작동하지 않습니다.
• 임차권등기명령으로 임차권등기가 끝난 집에 그 뒤 들어간 임차인은 제외됩니다. 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우 소액임차인 우선변제를 받을 수 없습니다.
• 2023-02-21 전에 설정된 근저당이 있으면 기준이 다릅니다. 이 글의 금액은 2023-02-21 당시 이미 계약 중이던 임대차에도 적용됩니다. 다만 2023-02-21 전에 그 집에 근저당 등 담보물권을 취득한 사람과의 관계에서는 종전 규정에 따릅니다. 2021-05-11~2023-02-20에 설정된 근저당권자와의 관계에서는 서울 1억5,000만 원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 1억3,000만 원, 광역시 등 7,000만 원, 그 밖의 지역 6,000만 원 이하여야 하고, 최우선변제액은 각각 5,000만 원, 4,300만 원, 2,300만 원, 2,000만 원입니다.
• 기준 날짜는 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다. 2023-02-21 전 근저당이 있으면 그 근저당 설정일 당시 시행령 기준이 적용됩니다. 2018-09-18~2021-05-10에 설정된 근저당이면 서울 1억1,000만 원, 과밀억제권역·세종·용인·화성 1억 원, 광역시·안산·김포·광주·파주 6,000만 원, 그 밖의 지역 5,000만 원 이하가 기준선이고, 최우선변제액은 각각 3,700만 원, 3,400만 원, 2,000만 원, 1,700만 원입니다. 2016-03-31 전에 설정된 근저당이 있으면 그 근저당권자와의 관계에 적용되는 금액은 이 글에서 다루지 않으므로 대한법률구조공단에 확인하시기 바랍니다.

증액을 받아들이기 전 확인 순서

계약갱신요구권을 써서 갱신하거나 계약 기간 중에 증액을 요구받았다면, 집주인은 현재 보증금의 5%(시·도 조례가 있으면 그 이하)까지만 올리자고 청구할 수 있고, 계약일이나 직전 증액일로부터 1년 안에는 청구할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조). 이보다 큰 요구는 거절할 수 있습니다. 5%는 상한일 뿐이므로 그 안에서 협의하면 됩니다.

반대로 계약갱신요구권을 쓰지 않고(또는 이미 써서) 집주인과 합의로 재계약하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다(대법원 2002다23482). 이때 증액을 거절하면 갱신 자체가 안 될 수 있습니다.

1. 집 주소가 판단 기준 표의 네 구간 중 어디에 속하는지 확인합니다. 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 별표 1에 정한 지역으로, 서울특별시·인천광역시(일부 지역 제외)·의정부·구리·하남·고양·수원·성남 등이 해당합니다.
2. 증액 뒤 보증금을 그 구간의 기준선과 비교합니다. 함께 사는 가족이 따로 계약했다면 보증금을 합칩니다.
3. 기준선을 넘는다면, 넘지 않는 선까지만 보증금을 올리고 나머지는 월세로 돌리는 방법을 협의할 수 있습니다. 주택의 소액임차인 여부는 보증금만으로 판단하고 월세는 보증금으로 환산하지 않습니다(시행령 제11조). 보증금을 월세로 바꾸는 경우 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리+2% 중 낮은 비율을 넘을 수 없고(법 제7조의2), 갱신은 원칙적으로 종전과 같은 조건이므로 집주인이 일방적으로 월세 전환을 강요할 수는 없습니다.
4. 증액하기로 했다면 증액 부분의 계약서를 작성해 확정일자를 받고, 증액 전에 등기부에서 새로 설정된 근저당이 있는지 확인합니다.
5. 대상으로 남는다면 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1 한도와, 같은 집 소액임차인들의 일정액 합계가 그 2분의 1을 넘는지까지 따져 실제로 먼저 받을 수 있는 금액을 가늠합니다.

최우선변제는 경매까지 갔을 때의 마지막 안전판일 뿐입니다. 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는 단계라면 임차권등기명령부터 HUG 대위변제까지의 순서를 함께 확인하시기 바랍니다. 이사를 결정했다면 장기수선충당금 반환도 놓치지 마십시오.