종부세 공정시장가액비율 70%가 기본공제 14억보다 먼저 움직이는 이유 — 2026 세제개편 실거주 1주택 3단계 산수

한 줄 결론 — 2026 세제개편안에서 시선을 끄는 숫자는 기본공제 14억이지만, 고지서 금액을 실제로 흔드는 쪽은 공정시장가액비율 70%다.

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 종합부동산세를 ‘주택 수’가 아니라 ‘주택 가액과 실제 거주 여부’ 중심으로 다시 짰다. 언론과 커뮤니티가 붙잡은 문구는 대부분 “거주용 1주택은 시가 20억까지 제외”였음. 그런데 이 문장만 보면 개편의 절반만 보게 된다. 종부세 산식에서 공제는 뺄셈이고 공정시장가액비율은 곱셈인데, 뺄셈보다 곱셈이 먼저 자리를 잡는 구조이기 때문. 이 글은 세율표를 외우는 대신 산식의 순서를 따라가며, 어느 단계에서 내 고지서가 갈리는지를 3단계로 분해한다.

1. 종부세는 세 번의 곱셈과 두 번의 뺄셈으로 결정된다

종부세 고지서를 받아본 사람이 가장 자주 하는 오해가 “세율이 그대로면 세금도 그대로”라는 것임. 실제 산식은 그렇게 단순하지 않다. 순서를 그대로 적으면 이렇게 된다.

보유 주택의 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀다. 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든다. 과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 구한다. 여기서 재산세로 이미 낸 몫과 고령자·장기보유 세액공제를 빼면 결정세액이 나온다. 마지막으로 전년도 대비 세부담 상한이 걸린다.

즉 세율은 다섯 번째 단계다. 앞의 세 단계에서 과세표준이 이미 정해지고, 세율은 그 위에 얹히는 값일 뿐임. 그래서 세율표를 그대로 두고도 세금은 얼마든지 움직인다. 2022년에 정부가 세율을 건드리지 않고 공정시장가액비율만 95%에서 60%로 내렸을 때 종부세 부담이 급격히 줄었던 것이 같은 원리였다.

이번 개편안은 이 산식의 두 번째(기본공제)와 세 번째(공정시장가액비율)를 동시에 건드린다. 하나는 내리고 하나는 올린다. 방향이 반대라서 “완화냐 강화냐”는 질문에 한 줄로 답하기 어려운 구조가 됐음. 결국 내 집이 어느 구간에 있느냐에 따라 부호가 갈린다.

2. 기본공제는 법률, 공정시장가액비율은 시행령이다

두 숫자는 성격이 다르다. 이 차이가 이번 개편을 읽는 핵심 열쇠임.

기본공제 12억을 14억으로 올리는 것은 종합부동산세법 본문 개정 사항이다. 국회 기획재정위원회를 거쳐 본회의를 통과해야 효력이 생긴다. 정부가 발표했다고 확정된 게 아니라, 지금은 어디까지나 정부안임.

반면 공정시장가액비율은 법에 숫자가 없다. 종합부동산세법은 과세표준을 계산할 때 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”을 곱하라고만 규정하고, 구체적 수치는 종합부동산세법 시행령 제2조의4에 위임돼 있다. 현재 시행령이 정한 값이 100분의 60이다.

여기서 비대칭이 생긴다. 공제를 넓히는 완화는 국회 문턱을 넘어야 하고, 비율을 올리는 강화는 국무회의 의결만으로 가능하다. 같은 발표문 안에 담겨 있어도 두 조치가 실현될 확률과 속도가 같지 않다는 뜻임. 국회 논의 과정에서 공제 확대가 축소되거나 시점이 밀리는 경우, 비율 인상만 예정대로 진행되는 조합도 이론적으로 가능하다.

솔직히 처음엔 이 구분을 대수롭지 않게 봤음. 어차피 같은 개편안 안에 들어 있으니 같이 움직이겠거니 했다. 그런데 지난 8년의 이력을 늘어놓고 보니 이 비율이 국회와 무관하게 얼마나 자주 움직였는지가 눈에 들어왔다.

3. 이 비율은 이미 다섯 번 움직였다

공정시장가액비율은 법정 상한과 하한 사이에서 정부가 조정해온 값이다. 연도별 이력을 늘어놓으면 정책 방향이 그대로 드러난다.

막대 길이가 비율 크기를 나타냄. 2027·2028년 값은 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준으로 확정치가 아니다.

2018년까지 80%에서 출발해 매년 5%포인트씩 올라 2021년 95%까지 갔다가, 2022년에 한 번에 60%로 내려온 궤적이다. 세율표가 아니라 이 한 줄이 지난 8년의 보유세 정책을 요약한다고 봐도 무리가 없음. 그리고 이 궤적 어디에도 국회 표결은 없었다.

이번 개편안은 여기에 2027년 70%, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자에 대해서는 2028년 80%를 얹는다. 1세대 1주택자는 조정대상지역이어도 80% 적용에서 빠지는 것으로 발표됐다.

4. 개편 전후를 한 표로 분해했다

발표 내용이 항목별로 흩어져 있어 헷갈리기 쉽다. 무엇이 어떻게 바뀌는지, 그리고 각 항목이 법률 사항인지 시행령 사항인지를 한 표에 모았음.

노란 배경은 실거주 1주택자에게 방향이 반대로 작용하는 두 항목.

표를 세로로 읽으면 방향이 보인다. 실거주 1주택자에게 기본공제는 유리하게, 공정시장가액비율은 불리하게 움직인다. 두 힘이 상쇄되는 지점이 어디인지가 각자의 관심사가 될 수밖에 없음.

세율 자체도 손을 댄다. 보도된 정부안에 따르면 1주택 기준 과세표준 6억~12억 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 오른다. 2028년부터는 주택 수 구분을 없애고 과세표준 12억~25억 2%, 25억~50억 3%, 50억~94억 4%, 94억 초과 5%로 가액 기준 단일 체계를 적용한다는 내용이 함께 담겼다.

5. 실거주 1주택 구간별 산수 — 20억·46억·60억

숫자를 직접 넣어보면 감이 온다. 아래는 정부안의 산식을 그대로 적용한 예시이며, 실제 고지세액은 재산세 중복분 공제와 고령자·장기보유 세액공제에 따라 달라진다. 시가와 공시가격의 환산은 보도에서 쓰인 약 70% 수준을 그대로 따랐음.

막대는 과세표준 상대 크기. 공시가격은 시가 대비 약 70%로 환산한 예시값이며 실제 공시가격은 개별 주택마다 다르다.

표에서 눈여겨볼 지점은 두 곳이다. 첫째, 시가 20억 언저리에서는 공제가 공시가격을 그대로 덮어 과세표준이 0이 된다. 개편안이 “시가 20억까지 제외”로 요약되는 이유임. 둘째, 그 위로 올라가는 순간 공제 2억 확대보다 비율 10%포인트 인상의 영향이 커진다. 뺄셈은 한 번이지만 곱셈은 남은 금액 전체에 걸리기 때문이다.

실제 보도에서도 같은 방향의 사례가 제시됐다. 공시가격 32억(시가 약 46억) 거주용 1주택은 상향된 기본공제 14억을 빼고 남은 18억에 2027년 공정시장가액비율 70%를 곱해 과세표준 12억6,000만원이 나온다는 계산이 인용됐고, 시가 60억대 서울 아파트의 실거주 1주택자는 공시가격이 그대로여도 연 1,100만원가량을 더 내게 된다는 시뮬레이션이 함께 보도됐다.

이미 지난주에 종부세 대상 48만 가구가 공시가격이 아니라 다른 이유로 늘어난 구조를 다뤘는데, 개편안은 그 흐름 위에 곱셈 항을 하나 더 얹은 셈이다. 내 집 기준으로 직접 넣어보고 싶다면 주택 보유세·재산세 계산기에 공시가격을 입력해 현행 기준 세액을 먼저 확인한 뒤, 위 표의 산식으로 개편안 기준을 대조해보는 순서가 편하다.

6. 비거주 1주택과 세부담 상한 200%가 만나는 지점

개편안에서 부담이 가장 뚜렷하게 늘어나는 쪽은 집이 여러 채인 사람이 아니라 집은 한 채인데 거기 살지 않는 사람이다. 기본공제가 12억에서 9억으로 내려간다. 실거주 1주택과 비교하면 공제 차이가 5억으로 벌어짐.

여기서 현실적인 문제가 생긴다. 거주하지 않는 데는 사정이 있는 경우가 많다. 부모 봉양을 위해 합가했거나, 직장이 다른 지역이거나, 자녀 학교 때문에 전세로 옮겨 살고 있거나 하는 식임. 기획재정부가 받은 개편안 의견이 3,000건을 넘었고 그중 상당수가 이 지점을 짚었다고 보도됐다. “현대판 고려장”, “아이 학교 때문에” 같은 표현이 의견서에 등장했다는 대목이 상황을 압축한다.

세부담 상한 조정도 같은 방향으로 작용한다. 상한은 전년도에 낸 보유세 대비 올해 세액이 몇 배까지 오를 수 있는지를 제한하는 완충 장치다. 지금은 150%, 개편안은 200%로 올린다. 평시에는 잘 작동하지 않는 규정이지만 공시가격이 크게 오르는 해에는 실질 방파제 역할을 해왔다. 그 방파제가 낮아진다는 뜻임.

정리하면 이렇게 된다. 공정시장가액비율 인상으로 과세표준이 커지고, 세율 구간 조정으로 그 위에 곱해지는 값도 커지고, 상한 완화로 증가폭을 막아주던 뚜껑까지 헐거워진다. 세 장치가 같은 방향을 향한다. 실거주 1주택 공제 확대는 이 흐름에서 유일하게 반대 방향인 항목이고, 그래서 어느 구간까지 그 힘이 미치는지가 갈림길이 된다.

7. 반대 시각 — “절반의 개편”이라는 지적과 국회 변수

이번 개편안에 대한 평가는 한쪽으로 모이지 않았다. 서로 다른 각도의 비판이 동시에 나오고 있음.

흥미로운 것은 완화를 요구하는 쪽과 강화를 요구하는 쪽이 같은 사실을 근거로 삼는다는 점이다. 시가 30억 언저리 실거주 1주택의 세금이 줄어든다는 사실을, 한쪽은 “고가 주택 과세 정상화 취지에 어긋난다”로 읽고 다른 쪽은 “그 정도는 당연히 빼줘야 한다”로 읽는다. 개인 의견을 붙이자면 이 논쟁의 결론보다 공정시장가액비율이 시행령 사항으로 남아 있다는 사실이 장기적으로 더 큰 변수라고 본다. 논쟁은 법률안을 두고 벌어지는데, 정작 곱셈 항은 그 논쟁장 밖에 있기 때문임.

그리고 이 모든 것이 아직 정부안이다. 국회 심의 과정에서 공제 금액이 조정되거나 시행 시점이 미뤄지는 일은 과거에도 반복됐다. 확정 전에 매도·증여 같은 되돌리기 어려운 결정을 서두를 이유는 크지 않다.

8. 10년 시계 — 주택 수에서 주택 가액으로

이번 개편이 남길 가장 오래가는 변화는 세율 몇 퍼센트가 아니라 과세 기준의 축이 바뀐다는 점이다. 2028년부터 주택 수 구분을 없애고 가액 기준으로 세율을 일원화하겠다는 방향이 그렇다.

지금까지 보유세 설계의 축은 “몇 채를 가졌나”였다. 다주택 중과가 그 상징임. 앞으로의 축은 “얼마짜리를 가졌나”로 옮겨간다. 이 전환이 완성되면 지방 저가 주택 두 채와 서울 고가 주택 한 채의 세부담 순위가 뒤집힐 수 있다.

10년 시계로 보면 점검할 변곡점은 세 가지다. 첫째, 공정시장가액비율이 어디에서 멈추느냐. 법정 범위 상단은 100%이고, 지난 8년간 이 값은 두 정부를 거치며 왕복했다. 둘째, 공시가격 현실화 로드맵이 어떻게 재정비되느냐. 비율이 아무리 정해져 있어도 곱해지는 공시가격 자체가 움직이면 결과는 달라진다. 셋째, 가액 기준 일원화가 실제로 2028년에 시행되느냐. 세율 체계 개편은 법률 사항이라 정치 일정의 영향을 크게 받는다.

근데 이게 또 의외인 게, 세 변수 중 납세자가 미리 확인할 수 있는 건 공시가격 하나뿐이다. 공시가격은 매년 3월 부동산공시가격 알리미에서 개별 열람과 의견 제출이 가능하다. 나머지 둘은 발표를 기다리는 수밖에 없음.

FAQ — 자주 묻는 질문

Q1. 시가 20억 이하 실거주 1주택이면 종부세를 아예 안 내나?

개편안이 그대로 통과된다는 전제에서, 공시가격이 14억 이하이면 기본공제로 전액 차감돼 주택분 종부세 과세표준이 0이 된다. 다만 기준은 시가가 아니라 공시가격임. 시가 20억은 공시가격 14억을 시가로 환산한 참고값이라 개별 주택의 공시가격이 14억을 넘으면 대상이 될 수 있다. 재산세는 별도로 부과된다.

Q2. 공정시장가액비율 70%는 언제부터 적용되나?

정부안 기준 2027년 납세의무 성립분부터다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 2027년 6월 1일 시점의 보유 현황에 적용되고, 고지는 그해 11월에 이뤄진다. 이 항목은 시행령 개정 사항이라 국회 통과 없이 정부 결정으로 확정될 수 있다.

Q3. 지금 집을 팔거나 증여하는 게 유리한가?

현재 나온 것은 정부안이며 국회 심의가 남아 있다. 공제 금액과 시행 시점이 조정된 전례가 여러 차례 있었다. 매도·증여는 취득세와 양도세, 증여세가 동시에 걸리는 되돌리기 어려운 결정이라 확정 내용을 확인한 뒤 판단하는 편이 안전하다. 세부 사정은 세무 전문가와 상담할 사안임.

Q4. 직장 때문에 다른 지역에 살고 있으면 비거주로 분류되나?

실거주 판정의 구체적 요건과 예외 범위는 법률안 조문과 시행령에서 정해질 부분이라 현시점에 확정적으로 답하기 어렵다. 부모 봉양·직장·자녀 학업 등 불가피한 사유에 대한 예외 요구가 의견 수렴 과정에서 다수 제기된 상태이며, 국회 논의에서 다뤄질 쟁점이다. 확정 조문이 나오면 그때 판단하는 것이 맞다.

Q5. 세부담 상한 200%는 내 고지서에 언제 체감되나?

상한은 전년 대비 세액 증가폭을 막는 장치라 평상시에는 잘 걸리지 않는다. 공시가격이 크게 오르거나 공정시장가액비율이 인상되는 해에 비로소 작동함. 즉 2027년처럼 비율이 60%에서 70%로 오르는 해가 상한 규정이 실제로 의미를 갖는 시점이 된다.

마치며 — 곱셈 항의 위치를 먼저 확인하는 것

본 글은 매수·매도 추천이 아니라 종부세 산식의 구조를 분해한 메모다. 개편안 발표문에서 눈에 띄는 숫자는 기본공제 14억이지만, 그 숫자가 실제로 힘을 발휘하는 구간은 시가 20억 언저리로 한정된다. 그 위로는 공정시장가액비율이라는 곱셈 항이 결과를 지배한다.

그리고 그 곱셈 항은 국회가 아니라 시행령에 있다. 지난 8년간 80%에서 95%로 올랐다가 60%로 내려온 이력이 그 유연성을 보여준다. 개편안을 읽을 때 법률 사항과 시행령 사항을 나눠 보는 습관이 필요한 이유임.

확정된 것은 아직 없다. 정부안이 국회를 통과하는 과정에서 숫자와 시점은 얼마든지 달라질 수 있다. 내 집의 공시가격을 먼저 확인하고, 어느 구간에 있는지를 산식에 대입해본 뒤, 본인 보유 기간과 자금 계획에 맞춰 신중히 결정하는 것이 가장 중요하다.

함께 보면 좋은 글

• 장기보유특별공제 80%의 계산식이 바뀐다 — 보유 15년·거주 5년이 60%에서 40%로 깎이는 3단계 산수
• 7월 재산세, 세율은 그대로인데 고지서가 커졌다 — 과표의 산수와 납부 순서
• 주민세 고지서가 8월에 두 장 오는 구조 — 개인분·사업소분이 갈리는 기준과 지역별 금액 차이

1차 정부 자료
대한민국 정책브리핑 — 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외
기획재정부 보도자료 — 2026년 세제개편안
국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제2조의4 (공정시장가액비율)
국세청 — 종합부동산세 안내
국토교통부 부동산공시가격 알리미 — 개별 공시가격 열람

참고 매체
서울경제 · 경향신문 · 헤럴드경제 · 파이낸셜뉴스 · 이코노미스트 · 시사저널 · 이택스뉴스