전세 복비 상한요율, 다 내야 하나 — 0.3%·0.4%는 협의할 수 있는 최대치

전세 계약을 앞둔 세입자가 중개사무소에서 받는 계산서에는 보통 상한요율을 곱한 금액이 적혀 있습니다. 그 숫자를 ‘정가’로 받아들이고 그대로 낼지, 계약 전에 요율을 협의해 계약서에 적어 둘지가 이 글의 결정입니다.

갈리는 지점은 셋입니다. 첫째, 내 보증금이 어느 구간에 들어가는가. 둘째, 월세가 섞여 거래금액 환산이 필요한가. 셋째, 협의한 금액을 언제, 어디에 남기는가. 아래 표와 예시로 순서대로 판단하면 됩니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

아래 인물과 협의 요율은 계산을 보여 주기 위한 가상 사례입니다. 협의 요율은 상한 안에서 당사자가 정하는 값이라 정답이 따로 있지 않습니다. 아래 금액은 모두 부가가치세를 뺀 금액입니다.

예외와 함정

• 구간 경계는 ‘이상·미만’으로 갈립니다. 보증금이 정확히 6억 원이면 6억~12억 원 구간(0.4%)에 들어가 상한액이 2,400,000원입니다. 5억 9천만 원이면 0.3% 구간이라 상한액은 1,770,000원입니다. 경계 근처라면 어느 구간인지부터 확인해야 합니다.
• 오피스텔은 주택 표가 아닙니다. 전용 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔의 전세·월세는 0.4% 상한이 적용됩니다(매매는 0.5%). 주택 기준 0.3%로 계산해 두고 협상하면 출발점부터 어긋납니다. 85㎡를 넘거나 위 설비를 못 갖춘 오피스텔은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
• 지역 조례를 확인해야 합니다. 요율한도는 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례로 정합니다. 위 표는 생활법령정보에 정리된 기준이며, 내 지역 조례가 다르게 정했는지는 시·군·구청에 확인해야 합니다.
• 상한을 넘겨 받는 것은 위법입니다. 한도를 초과해 받으면 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금 대상이고, 6개월 이내 자격정지나 개설등록 취소 사유가 됩니다. 세입자는 초과해 낸 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 갱신은 새 계약과 다릅니다. 같은 집에 계속 살면서 집주인과 직접 갱신하면 중개 자체가 없을 수 있습니다. 증액 협상과 갱신청구권 사이에서 고민한다면 갱신청구권 행사와 합의 갱신 비교를 먼저 보는 편이 순서상 맞습니다.

계약 전에 협의하고 남기는 순서

1. 거래금액과 구간을 직접 계산합니다. 월세가 있으면 ×100(5천만 원 미만이면 ×70) 환산부터 합니다. 오피스텔인지도 같이 확인합니다.
2. 집을 보러 다니는 단계에서 요율을 묻습니다. 상한액은 최대치이므로 ‘몇 %로 하시겠습니까’를 계약서 작성 전에 정합니다. 계약금을 넣은 뒤에는 협상 여지가 줄어듭니다.
3. 합의한 요율·금액(부가세 포함 여부 포함)을 계약서 특약이나 별도 문서에 적습니다. 말로만 정해 두면 잔금일에 상한액 계산서를 받았을 때 근거가 남지 않습니다.
4. 지급 시기도 함께 적습니다. 따로 정하지 않으면 거래대금 지급이 끝난 날이 지급 시기입니다.
5. 실비는 중개보수와 별개입니다. 중개보수와 별도로, 권리관계 확인에 든 실비는 매도·임대 등 권리를 이전하려는 의뢰인(전세라면 집주인)에게, 계약금 등의 반환채무이행 보장에 든 실비는 매수·임차 등 권리를 취득하려는 의뢰인에게 영수증 등을 첨부해 청구할 수 있습니다.
6. 보증금 안전 확인은 별도로 합니다. 중개보수를 아끼는 것보다 보증금을 지키는 것이 먼저입니다. 계약 전 전세보증보험 가입이 거절되는 조건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

전세자금 대출을 함께 쓴다면 대출 상환 계산기로 월 상환액까지 넣어 총비용을 비교할 수 있습니다. 전세로 살면서 청약을 준비 중이라면 무주택 판정 기준은 소형·저가주택·오피스텔이 갈리는 청약 무주택 기준에 정리해 두었습니다.