집이 한 채 있어도 청약은 무주택 — 소형·저가주택·상속·오피스텔이 갈리는 기준 (2026)

한 줄 결론 — 청약에서 ‘무주택’은 등기부에 집이 없다는 뜻이 아니라, 주택공급에 관한 규칙 제53조가 ‘없는 것으로 본다’고 적어둔 목록에 들어가느냐의 문제다.

그래서 집이 한 채 있어도 무주택으로 청약이 되는 사람이 있고, 등기부에 아무것도 없는데 유주택 판정을 받고 당첨이 취소되는 사람이 있다. 갈리는 지점은 대체로 네 군데 — 소형·저가주택의 두 조건, 분양권이 주택으로 바뀐 날짜, 상속 지분의 3개월 시계, 그리고 부모님 집이다. 2026-08-11 기준으로 각 기준을 조문·청약홈 안내와 대조해 정리한 메모다.

1. 무주택기간부터 잘못 세는 사람이 많다

가점제 84점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 가입기간 17점으로 쪼개진다. 이 중 본인이 착각하기 가장 쉬운 게 무주택기간임. 기산점이 ‘태어난 날’도 ‘독립한 날’도 아니라서다.

세 번째 줄이 함정이다. 만 30세를 훌쩍 넘겼어도 서른다섯에 집을 한 채 샀다 팔았으면, 무주택기간은 그 처분 시점부터 다시 돈다. 배우자 명의도 같이 본다. 2회 이상 소유한 이력이 있으면 가장 최근에 무주택이 된 날이 기준. 계산 결과가 헷갈리면 청약홈 청약가점계산에서 직접 확인하는 게 빠르다.

무주택기간은 1년당 2점, 15년에서 상한 32점으로 멈춘다. 15년을 넘긴 뒤로는 더 기다려도 점수가 안 오른다는 뜻임. 이 구간에 들어선 사람은 기다리는 전략의 실익이 없다.

2. 소형·저가주택 — 두 조건을 동시에 넘겨야 한다

집이 있는데도 무주택으로 보는 대표 사례가 소형·저가주택이다. 조건은 두 개이고, 둘 중 하나만 걸려도 유주택이다.

가격 기준은 2023-11-10 시행 개정에서 올라간 숫자다. 그 전에는 수도권 1억 3,000만원 / 그 외 8,000만원이었음. 상향 폭을 보면 이렇다.

막대 폭은 수도권 상한(1억 6,000만원)을 100으로 둔 상대 크기

여기서 실무적으로 자주 어긋나는 건 가격이 아니라 면적이다. 등기부·계약서에 찍힌 숫자가 공급면적인 경우가 많아서, 전용 59㎡짜리를 “84라고 들었는데”로 기억하거나 그 반대인 경우가 생김. 판정은 전용면적으로만 한다.

3. 2023년에 바뀐 건 금액만이 아니었다

같은 개정에서 적용 범위도 넓어졌다. 이전에는 소형·저가주택 1호 보유자를 민영주택 일반공급에서만 무주택으로 봤음. 개정 뒤로는 공공임대주택을 제외한 모든 주택 공급에서 무주택으로 본다. 특별공급 문이 같이 열렸다는 뜻이다.

실무적으로 이게 의미 있는 대상은 생애최초·신혼부부 특별공급을 노리던 소형주택 보유자다. 예전 기준으로 “나는 특공은 안 되겠구나” 하고 접었던 사람이 지금은 대상일 수 있다. 다만 공공임대는 여전히 제외라, 임대 쪽을 보고 있다면 이 완화는 해당이 없다.

[추론] 기준이 공시가격이라 부동산 가격이 오르면 같은 집이 어느 해에는 소형·저가주택이었다가 다음 해에 아니게 될 수 있다. 판정은 입주자모집공고일 시점의 공시가격으로 하므로, 경계선에 걸친 집을 가진 경우엔 공고 때마다 다시 확인하는 게 안전함.

4. 오피스텔·분양권·입주권이 갈리는 날짜

세 가지가 자주 뭉뚱그려지는데, 청약에서는 취급이 다르다.

• 오피스텔 — 건축법상 업무시설이라 청약 주택 수에 안 들어간다. 주거용으로 쓰고 있어도 마찬가지. 다만 취득세·양도소득세·종부세 같은 세금 판정은 별개 잣대라, “청약은 무주택인데 세금은 유주택”인 상태가 정상적으로 성립한다.
• 분양권·입주권 — 2018-12-11 이후 입주자모집공고 승인을 신청한 건부터 주택 수에 산입된다. 그 이전 건은 등기 전까지 주택으로 안 본다. 즉 같은 분양권이라도 사업 시점에 따라 결론이 뒤집힌다.
• 공유지분 — 지분만 가지고 있어도 원칙은 유주택이다. 예외가 아래 상속 조항이다.

분양권 날짜 기준을 본인 계약일로 착각하는 경우가 많음. 기준은 그 사업의 모집공고 승인 신청 시점이라, 계약서만 봐서는 확정이 안 된다. 모집공고문의 주택 소유 판정 안내를 직접 확인하는 편이 낫다.

5. 상속으로 받은 지분 — 3개월 시계는 언제부터 도나

부모 사망으로 형제들과 지분을 나눠 받은 집이 있는 경우, 원칙대로면 유주택이다. 규칙은 여기에 구제 조항을 뒀다. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명돼 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 주택을 소유하지 않은 것으로 본다.

시계가 도는 시작점이 ‘상속받은 날’이 아니라 ‘부적격 통보를 받은 날’이라는 게 핵심이다. 상속 사실을 모르고 청약해서 당첨된 뒤 통보를 받은 상황을 전제로 만든 조항이라서 그렇다. 다만 이건 구제 장치이지 면제가 아님 — 3개월 안에 실제로 처분이 끝나야 하고, 형제 간 협의가 안 되면 그 기간을 넘기기 쉽다.

도시지역이 아닌 지역의 노후 단독주택을 상속·이농으로 취득한 경우, 무허가건물, 사업주체가 인정한 미분양 주택 등도 조문에 따로 열거된 예외다. 본인 사례가 애매하면 조문 열거 항목과 하나씩 대조하는 것 말고 지름길은 없다.

6. 부모님 집에 살고 있다면 — 무주택은 되고 부양가족은 안 되는 비대칭

만 60세 이상 직계존속이 주택이나 분양권을 소유하고 있으면, 신청자 본인은 무주택으로 본다. 부모님 명의 집에 얹혀 살아도 청약에서는 무주택이라는 뜻임.

그런데 여기서 한 칸이 어긋난다. 민영주택 일반공급에서 그 부모는 무주택 판정에서는 빠지지만 부양가족 수에는 안 들어간다. 무주택기간 점수는 지키면서 부양가족 5점은 못 받는 구조다. 부양가족 1명이 5점이라 무주택기간 2년 반과 맞먹는다는 걸 감안하면 체감 차이가 작지 않다.

예외도 있다. 공공임대주택, 분양전환 공공임대, 그리고 노부모부양 특별공급에서는 60세 이상 직계존속의 주택을 무주택으로 안 봐준다. 노부모부양 특공은 부모의 무주택이 요건 자체라 당연한 결론이지만, 이걸 모르고 지원했다가 부적격이 나오는 사례가 반복된다.

7. ‘세대’로 본다는 말의 실제 범위

여기까지가 물건 기준이라면, 남은 축은 사람 기준이다. 청약은 개인이 아니라 세대를 단위로 보는 대목이 많아서, 본인 명의가 깨끗해도 같은 세대에 유주택자가 있으면 결론이 뒤집힌다.

주의할 점은 요건이 공급 유형마다 다르다는 것이다. 국민주택과 특별공급은 세대원 전원이 무주택인 무주택세대구성원을 요구한다. 반면 민영주택 일반공급 가점제의 무주택기간은 본인과 배우자의 소유 이력을 기준으로 계산한다. 그래서 같은 사람이 “민영 일반공급은 되는데 특공은 안 되는” 상태에 놓일 수 있음.

세대의 범위도 주민등록등본 한 장으로 끝나지 않는다. 배우자가 주민등록을 분리해 두었어도 배우자와 그 등본에 함께 올라 있는 직계존비속까지 같이 본다. 청약 직전에 세대를 분리해 요건을 맞추려는 시도가 자주 실패하는 이유가 여기 있다. 서류상 분리와 판정상 분리가 같은 게 아니라서다.

[추론] 세대 관련 부적격은 사후에 드러나는 비중이 큰 항목이다. 물건 기준은 등기부로 확인이 끝나지만 세대 기준은 가족 구성원 각자의 소유 이력까지 걸리기 때문이다. 부모·형제와 같은 등본에 있다면 본인 확인만으로 안심하기 어렵다.

8. 유리한 사람과 함정에 걸리는 사람

이 규정이 유리하게 작동하는 쪽 — 지방 소형 아파트 한 채를 실거주나 임대로 들고 있는 사람, 부모님 집에 거주 중인 30~40대, 2018년 이전 분양권을 보유한 사람. 특히 2023년 개정으로 특별공급까지 열린 소형주택 보유자는 예전 판단을 그대로 들고 있으면 기회를 놓친다.

함정에 걸리기 쉬운 쪽 — 배우자 명의 주택 이력을 계산에 안 넣은 사람, 공급면적과 전용면적을 혼동한 사람, 공시가격이 경계선에 걸친 집을 가진 사람, 소형주택을 두 채 가진 사람. 마지막 경우가 특히 아깝다. 각각은 기준 안이어도 합쳐서 2호면 그냥 유주택임.

확인 순서를 정하자면 이렇다. ① 본인·배우자 명의 소유 이력을 등기부와 무주택자 자격기준 안내로 대조 → ② 보유 중인 물건의 전용면적·공시가격 확인 → ③ 분양권이 있으면 해당 사업 모집공고 승인 신청 시점 확인 → ④ 청약홈 계산기로 가점 산출 → ⑤ 지원하려는 공고문의 주택 소유 판정 안내와 최종 대조. 순서를 바꾸면 ⑤에서 앞선 계산이 다 무효가 되는 일이 생긴다.

무주택 요건을 통과했다면 그다음 관문은 취득 단계 비용이다. 생애최초 취득세 감면 조건은 청약 무주택 기준과 요건이 겹치면서도 완전히 같지는 않아서 따로 확인해야 한다. 당첨 전까지 전세로 버티는 구간이라면 전세보증보험 가입이 거절되는 조건도 미리 점검해두는 편이 낫다.

취득세 계산기에 매매가를 넣으면 지방교육세·농특세까지 합산된 금액이 나온다.

FAQ — 자주 묻는 질문

Q1. 오피스텔 한 채 있는데 청약 무주택 맞나?

청약에서는 맞다. 건축법상 주택이 아니라 업무시설이라 주택 수에 안 들어간다. 다만 취득세·보유세·양도세 판정은 별도 기준이라 세금에서는 주택으로 잡힐 수 있다. 두 제도를 같은 잣대로 보면 안 됨.

Q2. 소형·저가주택 기준의 공시가격은 언제 시점 걸 보나?

입주자모집공고일 기준으로 판정한다. 그래서 경계선에 걸친 집은 공시가격이 갱신되는 해마다 결과가 달라질 수 있다. 지난 공고에서 통과했다고 이번에도 통과한다는 보장이 없다.

Q3. 만 30세 전에 결혼했다가 이혼했으면 기산일은?

혼인신고일 기준으로 시작한 무주택기간이 그대로 이어진다고 보는 게 원칙이나, 그 사이 소유 이력이 끼면 최근 무주택자가 된 날로 다시 밀린다. 이혼·재혼처럼 관계가 여러 번 바뀐 사례는 증명서류 조합에 따라 결론이 갈리므로 청약홈 상담으로 확정하는 편이 안전하다.

Q4. 부모님이 만 60세 미만이면 어떻게 되나?

같은 세대에 등재돼 있고 부모가 주택을 소유하고 있으면 세대원 전체가 유주택으로 잡힌다. 60세 이상 특례는 나이 요건을 충족해야만 작동한다. 세대분리 시점과 실제 거주가 어긋나면 나중에 문제가 되므로 서류상 정리가 먼저다.

Q5. 소형·저가주택을 두 채 가지고 있으면 한 채만 인정받을 수 없나?

안 된다. 조문이 1호 또는 1세대만 소유한 경우로 못 박아 두었다. 각 물건이 면적·가격 기준을 다 충족해도 두 채면 그냥 유주택 판정이다. 청약을 앞두고 있다면 처분 여부를 따져봐야 하는 구간이지만, 처분하면 무주택기간이 그 시점부터 다시 돈다는 점을 같이 계산해야 한다.

마치며 — 판정은 ‘내 상식’이 아니라 조문 목록이 한다

본 글은 특정 단지 청약 추천이 아니다 — 무주택 판정 기준을 조문·공식 안내와 대조해 정리한 메모다. 청약에서 무주택은 직관과 자주 어긋난다. 집이 있어도 무주택이고 집이 없어도 유주택인 상황이 규칙 안에 나란히 들어 있어서다.

여기 적은 기준은 2026-08-11 시점의 조문과 공식 안내 기준이며, 개별 공고문이 더 좁은 요건을 걸 수 있다. 최종 판정은 언제나 지원하려는 단지의 입주자모집공고문이 한다. 본인 세대 구성과 소유 이력에 맞춰 신중히 확인하고 결정하는 것이 가장 중요하다.

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1차 자료
국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 제53조(주택 소유 여부 판정기준) — law.go.kr
한국부동산원 청약홈 청약가점계산 — applyhome.co.kr
법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「아파트 분양받기 > 자격기준 > 무주택자」 — easylaw.go.kr
국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 일부개정(2023-11-10 시행) 개정이유 — molit.go.kr

참고
기준 시점 2026-08-11. 소형·저가주택 가격 기준은 2023-11-10 시행 개정 반영분.