아크메르 동탄 청약 84㎡ — 분양가 17억, 계약·중도금·잔금 현금과 최근 동탄 청약 흐름

청약홈 공고명은 ‘아크메르 동탄 95′(화성시 동탄구 반송동 95블록, 812세대)와 ‘아크메르 동탄 99′(99블록, 996세대)입니다(2026-10-16 모집공고). 특별공급은 2026-10-26, 1순위는 10-27, 2순위는 10-28에 접수합니다. 84㎡ 최고가는 두 블록 모두 17억1,210만~17억1,680만원 사이입니다.

판단은 당첨 확률보다 현금 흐름에서 먼저 갈립니다. 동탄구는 2026-07-01부터 규제지역 대출 규칙을 적용받습니다. 그래서 2026-07-01부터 적용된 규칙대로라면 입주 때 받을 수 있는 주택담보대출이 집값 구간별 상한과 소득 기준 DSR에 묶입니다. 다만 잔금대출은 2032-01 입주 시점의 규정으로 정해집니다. 이 글은 시세가 오를지 내릴지를 다루지 않습니다. 대출로 메울 수 없는 금액이 얼마인지만 계산합니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

아래 계산은 입주 때 받는 잔금대출로 메울 수 없는 금액, 곧 계약부터 잔금까지 본인이 내야 하는 분양대금의 합계입니다. 잔금대출은 LTV 40%로 계산한 금액과 구간별 상한 가운데 작은 쪽으로 잡았고, 소득 기준 DSR로 이보다 적게 나오면 그만큼 현금이 더 필요합니다. 중도금 대출 이자와 취득세는 합계에 넣지 않았습니다. 입주자모집공고는 분양대금을 계약금 10%, 중도금 60%(6회), 잔금 30%(입주지정일)로 나눠 받습니다. 중도금 가운데 1~4회차 40%에는 이자후불제 대출을 알선할 예정이고, 5·6회차 20%는 계약자가 직접 냅니다. 그래서 본인 현금은 계약금 2회(계약 때·계약 후 30일 이내), 중도금 5·6회차 2회, 입주 때(잔금+중도금 대출 상환−잔금대출) 1회로 모두 다섯 번에 나눠 나갑니다. 84㎡ 발코니 확장비는 두 블록 모두 29,000,000원입니다. 아래 인물은 모두 가상입니다.

한도와 이자를 바꿔 가며 월 상환액을 보려면 대출 상환 계산기를, 잔금 때 함께 나가는 취득세는 취득세 계산기를 쓰면 됩니다.

규제가 왜 동탄에 몰렸는지는 동탄 3중 규제와 보유세 정리에서 따로 다룹니다.

95블록·99블록 동시 신청

두 블록은 접수일이 같지만 당첨자 발표일이 95블록 2026-11-03, 99블록 11-04로 다릅니다. 공고문의 ‘1인 1건’ 신청 제한은 당첨자 발표일이 같은 주택끼리 적용되는데, 두 블록은 발표일이 다릅니다. 다만 같은 청약통장으로 두 곳 모두 당첨되면 발표일이 빠른 95블록 당첨만 유효하고 99블록 당첨은 자동으로 취소됩니다. 두 블록 모두 재당첨제한이 10년이므로, 자금 계획이 서지 않은 주택형은 처음부터 넣지 않는 편이 낫습니다.

최근 동탄 청약 흐름

청약홈 동탄 공고 9건(2023-10~2026-05)과 이번 공고를 비교했습니다. 9건 모두 공고 특이사항에 ‘분양가상한제’가 있고, 대표 주택형이 84㎡인 5건의 최고가는 4억 8,120만~6억 553만원입니다. 아크메르 동탄 95·99 특이사항은 ‘투기과열지구, 청약과열지역’이고 분양가상한제는 없습니다. 1순위 평균 경쟁률 = 1순위 접수 건수 합 ÷ 경쟁률 표 공급 세대 합(특별공급에서 넘어온 세대 포함).

경쟁률은 2024-06 대방 엘리움 116,621건 ÷ 186세대 = 627.0:1에서 2026-04 그웬 160 492건 ÷ 144세대 = 3.4:1로 내려왔습니다. 그웬 160은 108㎡·8억 7,000만원이라 84㎡ 단지와 같은 조건은 아닙니다. 무순위 잔여세대에는 2025-09 꿈의숲 6세대에 4,833건, 2025-11 금강펜테리움 6차 1세대에 3,667건, 2026-02 아테라 파밀리에 1세대에 1,245건, 2026-02 숨마데시앙 1세대에 1,219건이 들어왔습니다.

아크메르 동탄 99 84㎡A 최고가 17억 1,420만원은 표에서 가장 최근 84㎡ 공고인 C-27블록 84㎡A 최고가 6억 553만원의 2.83배입니다(17억 1,420만원 ÷ 6억 553만원). 9건은 모두 동탄구 규제지역 적용(2026-07-01) 전 공고라 경쟁률·가점을 이번 공고에 그대로 대입할 수 없습니다.

예외와 함정

• 잔금대출 상한은 집값 구간으로 정해집니다. 공고문은 담보대출로 전환할 때의 대출한도 등이 대출금융기관 조건에 따른다고만 적고 있습니다. 그래서 이 글은 15억원 초과~25억원 이하 구간(상한 4억원)을 전제로 계산했습니다. 산정 집값이 15억원 이하로 잡히면 상한은 6억원입니다. 25억원을 넘으면 2억원입니다.
• 위 대출 외 분양대금은 합계입니다. 계약금은 2026-11 계약 때와 계약 후 30일 이내에, 중도금 5·6회차 자납분은 2030-09-05와 2031-06-05에 잔금보다 먼저 나갑니다. 합계를 마련할 수 있어도 이 시점마다 현금이 있어야 합니다.
• 중도금 대출(분양가의 40%)은 알선 ‘예정’입니다. 공고문은 규제지역이라 중도금 대출보증이 세대당 1건으로 제한되고, 정부의 대출 규제에 따라 알선이 제한될 수 있다고 적고 있습니다. 알선을 받으면 입주 전까지 갚거나 담보대출로 바꿔야 합니다. 그래서 잔금대출이 상한 4억원에 묶이면 84㎡C 기준 284,840,000원을 현금으로 갚아야 합니다. 사업주체가 대신 낸 중도금 이자도 입주 때 한꺼번에 내야 하며, 이 이자는 위 합계에 들어 있지 않습니다.
• 집이 한 채 있어도 청약에서는 무주택으로 인정되는 경우가 있습니다. 소형·저가주택 기준은 청약 무주택 판정 기준에 정리돼 있습니다.
• 전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 3년이고, 거주의무는 없습니다. 다만 공고문은 전 주택형이 토지거래허가 대상이라 전매 등 소유권 행사에 제한이 있다고 적고 있습니다. 잔금 이전에 분양권을 팔아 자금 부족을 메우는 계획은 막힐 수 있습니다.
• 특별공급에서 남은 물량은 일반공급으로 넘어갈 수 있어 최종 일반공급 세대수는 바뀔 수 있습니다.

확인 순서

1. 세대 주택 수를 확정합니다. 무주택인지, 1주택인지, 다주택인지에 따라 청약 참여 방식과 LTV가 갈립니다. 1주택이면 기존 주택을 6개월 이내에 처분하기로 약정해야 LTV 40%가 적용됩니다. 처분 기한 6개월은 주담대 실행일부터 세고, 중도금대출은 새 주택의 소유권이전등기일부터 셉니다(금융위원회 2025-06-27 보도자료 첨부 FAQ).
2. 원하는 주택형의 층별 분양가를 공고문 8쪽 표에서 찾습니다. 84㎡ 발코니 확장비는 29,000,000원입니다.
3. 분양가−잔금대출(LTV 40%·상한·소득 기준 DSR로 나오는 금액 가운데 가장 작은 쪽)+발코니 비용+중도금 이자+취득세를 입주 때까지 마련할 수 있는지 확인합니다.
4. 계약금 10%(2026-11 계약 때 1차분, 계약 후 30일 이내 2차분), 중도금 5·6회차 20%(2030-09·2031-06), 입주 때 잔금 30%와 중도금 대출 상환분에 맞춰 시점별 현금을 맞춰 봅니다.
5. 두 블록에 모두 넣을지 정할 때는, 둘 다 당첨되면 95블록 당첨만 유효하고 99블록 당첨은 취소된다는 점을 감안합니다.