일시적 2주택 처분기한 2년 vs 3년 — 신규주택 살 때 두 집이 모두 조정지역이었는지가 가른다

집을 갈아타려고 새 집을 먼저 사면 잠시 두 채를 갖게 됩니다. 이때 종전주택을 정해진 기간 안에 팔면 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다. 이를 일시적 2주택 특례라고 합니다. 이 기간이 2026-10-01부터 경우에 따라 2년과 3년으로 나뉘었습니다. 종전주택을 서둘러 2년 안에 팔지, 3년 기한까지 시장을 보며 기다릴지는 결국 내 기한이 몇 년인지에 달려 있습니다.

먼저 볼 기준은 신규주택을 취득한 날, 종전주택이 조정대상지역에 있었고 신규주택도 조정대상지역에 있었는지입니다. 둘 다 그렇다면 원칙적으로 2년, 하나라도 아니면 원칙적으로 3년(제155조⑯의 지방 이전 경우는 5년)입니다. 다만 두 집이 모두 조정대상지역이어도 조정대상지역 공고일 또는 그 전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년 규정에서 빠져 3년(제155조⑯의 지방 이전 경우는 5년)이 적용됩니다. 기한은 매도 계획을 세운 날이나 개정 시행일이 아니라 신규주택 취득일부터 셉니다. 종합부동산세도 같은 날 시행된 종합부동산세법 시행령 제4조의2①에 따라, 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 2년(두 집 모두 조정대상지역, 공고일 이전 취득·계약 증빙이 있는 경우는 제외)·3년(그 밖의 경우)이 지나지 않았으면 1세대 1주택자로 봅니다. 종합부동산세에서 이 기간은 종전주택을 팔아야 하는 기한이 아니라 과세기준일 현재 1세대 1주택자인지 가리는 기준입니다.

판단 기준

내 경우 계산해 보기

아래 인물은 모두 가상입니다. 기한은 신규주택 취득일부터 개월 수로 셉니다.

기한 안에 팔았을 때와 넘겼을 때 세금이 얼마나 차이 나는지는 양도소득세 계산기로 두 경우를 각각 넣어 비교할 수 있습니다. 두 채를 갖고 있는 동안의 종부세는 보유세 계산기로 따로 확인합니다.

예외와 함정

• 기준 시점은 매도일이 아니라 신규주택 취득일입니다. 조문은 ‘신규 주택의 취득일 현재’ 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우를 원칙적으로 2년으로 정하고, 공고일 이전에 취득했거나 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되는 경우는 제외합니다. 팔려는 시점에 두 집의 지정 상태가 어떤지보다, 새 집을 산 날의 지정 상태를 먼저 확인해야 합니다.
• 한 채만 조정지역이면 원칙적으로 3년입니다. 종전주택만 조정대상지역이거나 신규주택만 조정대상지역이면 제2호에 따라 3년이 적용됩니다(제155조⑯의 지방 이전 경우는 5년). ‘조정지역이 끼면 무조건 2년’으로 알고 서둘러 팔 필요는 없습니다.
• 공고일 이전 계약 예외는 증빙이 있어야 합니다. 조문은 계약금을 낸 사실이 ‘증명서류에 의해 확인되는 경우’로 한정합니다. 증빙이 없으면 2년으로 판단될 수 있습니다.
• 개정 전에 신규주택을 산 경우 — 기준일은 시행일(2026-10-01)이 아니라 2026-08-04입니다. 2026-08-03 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년, 제155조⑯의 지방 이전 경우는 5년)을 따릅니다. 2026-08-04~09-30에 잔금을 치러 산 집이라도 2026-08-03까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 이 경과조치에 해당합니다(소득세법 시행령 부칙 <대통령령 제36737호> 제2조②제2호). 계약과 계약금 지급이 2026-08-04 이후라면 잔금일보다 먼저 계약금을 냈더라도 이 경과조치에 해당하지 않습니다.
• 기한 안에 넣어야 하는 것은 계약일이 아니라 잔금일입니다. 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조①). 신규주택 취득일도 같은 기준으로 정하므로, 기한은 원칙적으로 신규주택 잔금일(잔금 전에 등기했으면 등기접수일)부터 셉니다. 대금청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이고, 그 밖의 경우는 시행령 제162조①에 따릅니다. 기한 안에 잔금(또는 등기)까지 끝나도록 일정을 잡으세요.
• 특례는 종전주택 비과세를 대신하지 않습니다. 이 특례는 두 채를 1세대1주택으로 ‘보아’ 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 종전주택이 제154조제1항의 비과세 요건을 갖추지 못했다면 기한 안에 팔아도 비과세되지 않습니다.

2년 안에 팔지, 기다릴지 확인 순서

1. 신규주택 취득일을 확정합니다. 취득일은 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금일(잔금 전에 소유권이전등기를 했거나 대금청산일이 분명하지 않으면 등기접수일, 그 밖의 경우는 시행령 제162조①)이고, 기한은 이날부터 셉니다.
2. 그날 종전주택과 신규주택이 각각 조정대상지역이었는지 확인합니다. 둘 다 그렇다면 원칙적으로 2년(다음 단계의 공고일 예외 확인), 아니면 원칙적으로 3년(제155조⑯의 지방 이전 경우는 5년)입니다.
3. 두 집이 모두 조정지역이었다면 신규주택 지역의 조정대상지역 공고일과 내 계약금 지급일을 비교합니다. 공고일 또는 그 전에 계약금을 냈고 증빙이 있으면 3년(제155조⑯의 지방 이전 경우는 5년)입니다.
4. 종전주택 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년이 지났는지 확인합니다. 제155조①후단의 예외(제154조①제1호 등)나 제155조⑯의 지방 이전 경우는 이 요건이 없습니다.
5. 신규주택 취득일과 계약금 지급일을 2026-08-03과 비교합니다. 2026-08-03까지 신규주택을 취득했거나, 2026-08-03까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년, 제155조⑯의 지방 이전 경우는 5년)입니다(부칙 제2조②). 그렇지 않고 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2026-08-04 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026-10-01 이후 종전주택을 팔면, 3단계의 공고일 예외에 해당하지 않는 한 2년입니다(부칙 제2조①).
6. 남은 개월 수에서 매물 등록·계약·잔금에 걸리는 기간을 빼고 매도 일정을 정합니다. 기한이 2년인 사람에게 3년까지 기다리는 선택지는 없습니다.