결론 집을 자녀에게 증여해도 그 집은 기초연금 계산에서 바로 빠지지 않습니다. 2011년 7월 1일 이후 증여한 재산은 증여일 당시 시가표준액에서 차감 항목을 뺀 금액이 ‘기타(증여)재산’으로 소득인정액에 남고, 증여일 뒤 한 달마다 단독가구 2,679,518원, 부부가구 3,247,369원씩 줄어듭니다. 처분 대금을 다른 재산 구입·부채 상환이나 사용 사실이 입증된 의료비 등에 쓴 금액도 함께 빠집니다. 증여 뒤 부모 본인·배우자의 주민등록상 주소지 주택이 자녀 명의이고 시가표준액이 6억 원 이상이면 연 0.78%의 무료임차소득이 따로 붙습니다. 그래서 증여한 집도 한동안은 기초연금 계산에 남습니다. 다만 남는 금액은 매달 줄어 결국 0이 됩니다. 증여재산에도 기본재산액이 똑같이 공제된다면, 재산만 놓고 볼 때 시간이 지날수록 증여가 유리해집니다. 그러나 증여재산의 기본재산액 공제 방식은 공식 안내에 나와 있지 않습니다. 또 증여재산은 증여일 당시 시가표준액으로 고정되므로 이후 공시가격이 떨어지면 계속 보유한 경우보다 크게 잡힐 수 있습니다. 증여 전에 1355에 실제 금액으로 비교를 받으십시오. 예외는 시가표준액 6억 원 이상인 자녀 명의 집에 부모 본인·배우자가 주민등록 주소를 두는 경우입니다. 이때는 무료임차소득(연 0.78%)이 따로 붙어 증여 뒤 상당 기간 오히려 불리할 수 있습니다.
조건 이 결론은 2011년 7월 1일 이후 증여·처분한 경우에 해당합니다. 그 전에 증여했거나, 처분 대금을 부모 본인·배우자의 의료비·부채 상환 등에 쓴 사실을 증빙하면 그만큼 빠집니다. 증여재산과 기본재산액 공제를 어떤 순서로 계산하는지는 공식 안내에 나와 있지 않으므로 국민연금공단에 확인해야 합니다.
기준일 2026-10-09 · 근거: 기초연금법 제18조, 기초연금법 시행령 제3조, 기초연금법 시행규칙 제3조제1항·제2항·제4조제1항제1호, 보건복지부고시 제2026-156호(2026-07-30 시행), 보건복지부 기초연금 누리집 소득인정액 산정방식
부모님이 기초연금을 받는 중이고, 남은 재산이라고는 사는 집 한 채뿐인 집이 있습니다. 상속세나 나중에 생길 분쟁이 걱정되어 ‘살아 계실 때 명의를 자녀에게 넘기자’는 이야기가 나오면, 가장 먼저 부딪히는 질문이 이것입니다. 집이 부모 명의에서 빠지면 재산이 줄어든 것으로 보아 기초연금이 유지되거나 오히려 늘어날까요, 아니면 끊길까요.
답을 가르는 것은 세 가지입니다. 언제 넘겼는가(2011년 7월 1일 전인가 후인가), 넘긴 뒤에도 부모 본인·배우자가 그 집에 주민등록상 주소를 두는가, 그 집의 시가표준액이 6억 원 이상인가. 부모님 노후 점검 전반은 어버이날 부모님 노후 점검 — 기초연금·국민연금·실손보험·장기요양·상속증여 5가지에서 다뤘으므로, 이 글은 ‘증여하면 기초연금 계산에서 집이 어떻게 남는가’ 하나에만 집중합니다.
판단 기준
| 조건 | 해당하면 | 근거 |
|---|---|---|
| 2011년 7월 1일 이후 다른 사람에게 증여하거나 처분한 재산 | 기초연금 재산 범위에 포함(본인·배우자를 위해 쓴 사실이 입증된 금액과 고시가 정한 차감 항목은 뺌) | 기초연금법 시행령 제3조 |
| 증여·처분한 재산의 가액 | 증여일(처분일) 당시의 지방세법상 시가표준액에서 차감 항목을 뺀 금액을 기타(증여)재산으로 산정 | 보건복지부 기초연금 누리집, 기초연금법 시행규칙 제3조제2항 |
| 증여·처분일로부터 시간이 지남 | 경과 개월 수 × 단독 2,679,518원 / 부부 3,247,369원을 뺌(자연적 소비금액) | 보건복지부고시 제2026-156호 제7조 |
| 처분 대금을 다른 재산 구입·부채 상환, 의료비·장례비·혼례비·교육비, 장기요양 재가·시설입소비용 등에 씀 | 쓴 금액만큼 기타(증여)재산에서 제외 | 보건복지부고시 제2026-156호 제7조 |
| 부모 본인·배우자의 주민등록상 주소지 주택이 자녀 명의이고 시가표준액 6억 원 이상(1촌 이내 직계비속, 곧 자녀 명의에 한함) | 연 0.78%를 무료임차소득으로 소득에 더함 | 보건복지부 기초연금 누리집, 고시 제2026-156호 제4조 |
| 집을 증여하지 않고 계속 보유 | 일반재산으로 보아 기본재산액(대도시 1억 3,500만 원·중소도시 8,500만 원·농어촌 7,250만 원)을 공제한 뒤 연 4%를 12개월로 나눠 환산(금융재산·부채·고급자동차·회원권이 없는 경우. 있으면 금융재산은 2,000만 원을 뺀 뒤 더하고 부채는 빼며, 고급자동차·회원권도 함께 반영) | 보건복지부 기초연금 누리집 |
| 2026년 선정기준액 | 만 65세 이상이고 국적·국내 거주 요건을 갖춘 사람 중 월 소득인정액이 단독 247만 원, 부부 395만 2,000원 이하이면 선정 대상(직역연금 관련 제외 대상은 빠짐) | 보건복지부 기초연금 누리집 선정기준액 |
핵심은 셋째 줄입니다. 증여한 집은 한 번에 사라지지 않고, 고시가 정한 ‘한 달 생활비’만큼씩 매달 줄어듭니다. 증여한 뒤 몇 년이 지나도 집값이 클수록 잔액이 오래 남습니다.
내 경우 계산해 보기
아래 인물은 모두 가상입니다. 다른 소득·재산은 없다고 두고, 증여한 집 하나가 어떻게 남는지만 계산했습니다. 증여재산 잔액이 소득인정액으로 얼마가 되는지는 기본재산액 공제와 함께 계산하는 순서가 공식 안내에 없어 금액으로 적지 않았습니다.
예시 1 — 대도시 혼자 사는 어머니, 시가표준액 3억 원 집을 증여
가상의 B씨 어머니(단독가구)가 시가표준액 300,000,000원 아파트를 2026년 10월에 B씨에게 증여했습니다. 증여 뒤 24개월이 지나면 빠지는 금액은 2,679,518원 × 24개월 = 64,308,432원입니다. 남는 기타(증여)재산은 235,691,568원입니다. 잔액이 0이 되려면 112개월, 약 9년 4개월이 걸립니다.
비교를 위해 증여하지 않고 보유했다면, 일반재산 3억 원에서 대도시 기본재산액 135,000,000원을 빼고 연 4%를 12로 나눈 월 550,000원이 재산의 소득환산액입니다. 단독가구 선정기준액 2,470,000원보다 한참 낮으므로, 다른 소득이 크지 않다면 집을 갖고 있어도 소득인정액 기준으로는 문제가 없는 구간입니다(나이·국내 거주 등 다른 요건은 별도). 이런 경우에는 기초연금을 지키려고 증여할 이유가 없습니다.
예시 2 — 부부가 시가표준액 7억 원 집을 증여하고 계속 거주
가상의 C씨 부모(부부가구)가 시가표준액 700,000,000원 집을 C씨에게 증여하고 그 집에 주민등록상 주소를 둔 채 계속 삽니다. 12개월 뒤 빠지는 금액은 3,247,369원 × 12개월 = 38,968,428원이고, 남는 기타(증여)재산은 661,031,572원입니다. 다 줄어들기까지 216개월, 18년이 걸립니다.
여기에 무료임차소득이 더해집니다. 부모의 주민등록상 주소지 집이 자녀 명의이고 시가표준액이 6억 원 이상이므로 7억 원 × 연 0.78% ÷ 12 = 월 455,000원이 소득으로 잡힙니다. 반대로 증여하지 않고 부모 명의로 갖고 있었다면 (7억 원 − 1억 3,500만 원) × 4% ÷ 12 = 월 1,883,333원(원 단위 버림)이 재산의 소득환산액이고, 부부 선정기준액 3,952,000원 아래입니다. 증여재산은 매달 줄지만 무료임차소득 월 455,000원이 새로 붙으므로, 증여 직후 상당 기간은 갖고 있을 때보다 불리할 수 있습니다. 얼마나 지나야 역전되는지는 기본재산액 공제 방식에 따라 달라지니 1355에 실제 금액으로 확인하십시오.
예시 3 — 집을 팔아 일부를 의료비로 쓰고 나머지를 자녀에게 준 경우
가상의 D씨 아버지(단독가구)가 시가표준액 300,000,000원 집을 처분하고, 증빙되는 의료비로 20,000,000원을 썼습니다. 처분 뒤 12개월이 지나면 자연적 소비금액은 32,154,216원입니다. 남는 기타(증여)재산은 3억 원 − 2,000만 원 − 32,154,216원 = 247,845,784원입니다.
예외와 함정
- ‘명의만 넘기면 끝’이 아닙니다. 시행령은 2011년 7월 1일 이후 증여한 재산을 재산 범위에 넣고 있습니다. 고시가 정한 매월 금액과 차감 항목만큼 줄어드므로, 집값이 클수록 오래 남습니다.
- 증여 뒤에도 그 집에 주소를 둔다면 6억 원 기준을 먼저 보십시오. 시가표준액 6억 원 이상인 자녀 명의 집에 부모 본인·배우자가 주민등록상 주소를 두면 연 0.78%가 무료임차소득으로 붙습니다. 이 기준은 집이 자녀 명의가 된 경위를 가리지 않습니다.
- 처분 대금 사용처는 증빙이 있어야 빠집니다. 시행령은 본인·배우자를 위해 쓴 사실이 입증되는 경우를 제외 대상으로 둡니다. 다른 재산 구입·부채 상환, 의료비·장례비·혼례비·교육비, 장기요양 재가·시설입소비용, 이혼 위자료·양육비, 법원 경매·공매 처분 금액, 처분에 따른 세금 납부액이 고시 제7조의 제외 항목입니다.
- 매월 빼는 금액은 해마다 바뀔 수 있습니다. 이 글의 단독 2,679,518원·부부 3,247,369원은 보건복지부고시 제2026-156호(2026-07-30 시행) 기준입니다. 고시가 개정되면 다시 확인해야 합니다.
- 시가표준액은 시세가 아닙니다. 증여재산 가액은 지방세법상 시가표준액을, 무료임차소득 6억 원 기준은 시가표준액을 씁니다. 실거래가로 계산하면 결과가 달라집니다. 증여재산 가액은 증여일(처분일) 당시의 시가표준액을 기준으로 정해집니다.
- 상속은 기초연금 계산과 시점이 다릅니다. 기초연금은 수급자가 사망하면 수급권을 잃습니다. 부모님 모두 수급자라면 한 분이 먼저 돌아가셔 남은 배우자가 상속받을 때 그 집은 남은 배우자의 재산이 됩니다.
확인 순서
- 집의 시가표준액(공시가격)을 확인합니다. 무료임차소득은 시가표준액이 6억 원 이상인지가 첫 갈림길입니다. 이미 증여했다면 증여재산 가액은 증여일 당시의 시가표준액으로 계산합니다.
- 증여 뒤 부모님(본인·배우자)이 그 집에 주민등록상 주소를 계속 둘지 정합니다. 계속 산다면 무료임차소득을 계산에 넣습니다.
- 지금 보유 상태의 소득인정액이 선정기준액(2026년 단독 247만 원·부부 395만 2,000원)보다 얼마나 낮은지 봅니다. 여유가 크면 기초연금 때문에 증여할 이유가 없습니다.
- 증여재산 잔액과 기본재산액 공제가 어떻게 함께 계산되는지는 국민연금공단 1355 또는 보건복지부 129에 실제 금액을 넣어 확인합니다.
- 부모님이 국민연금도 받으신다면 기초연금 금액이 국민연금과 연계해 달라질 수 있으므로 국민연금 계산기로 연금액을 함께 확인해 두십시오.
- 이미 기초연금을 받고 있다면 증여 등으로 소득·재산이 바뀐 날부터 30일 안에 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 변동 신고를 해야 하는지 확인하십시오(기초연금법 제18조).
1차 출처
- 국가법령정보센터 — 기초연금법 시행령 제3조(재산의 범위) (확인일 2026-10-09)
- 국가법령정보센터 — 기초연금법 시행규칙 제3조(재산의 범위 및 가액 산정) 제1항·제2항 (확인일 2026-10-09)
- 국가법령정보센터 — 보건복지부고시 제2026-156호 기초연금 지급대상자 선정기준액, 기준연금액 및 소득인정액 산정 세부기준에 관한 고시(2026-07-30 시행) (확인일 2026-10-09)
- 보건복지부 기초연금 — 소득인정액 산정방식 (확인일 2026-10-09)
- 보건복지부 기초연금 — 선정기준액 (확인일 2026-10-09)
- 국가법령정보센터 — 기초연금법 시행규칙 제4조제1항제1호(기본재산액 공제) (확인일 2026-10-09)
- 국가법령정보센터 — 기초연금법 제18조(신고) (확인일 2026-10-09)
변경 이력
- 2026-10-09 처음 작성 — 기준: 자연적 소비금액(단독 2,679,518원·부부 3,247,369원)은 보건복지부고시 제2026-156호(2026-07-30 시행), 선정기준액은 2026년, 기본재산액·무료임차소득·소득환산율은 2026-10-09 기초연금 누리집 안내
- 2026-10-09 수정 — 증여와 계속 보유의 유불리 결론에 무료임차소득 대상 여부 조건을 붙임, 증여재산 가액은 증여일 기준이라는 점(시행규칙 제3조제2항)과 무료임차소득 대상이 1촌 이내 직계비속 명의 주택이라는 점(고시 제4조)을 덧붙임
- 2026-10-09 수정 — 증여재산은 시가표준액 전액이 아니라 증여일 당시 시가표준액에서 차감 항목을 뺀 금액이 남는다고 바로잡음, 무료임차소득 6억 원 기준의 판단 시점 표현을 뺌, 예시 3의 총 차감액 표시를 바로잡음
- 2026-10-09 수정 — 증여가 시간이 지날수록 유리하다는 결론에 조건을 붙임(증여재산의 기본재산액 공제 방식 미공개, 증여일 가액 고정으로 이후 공시가격 하락 시 보유보다 크게 잡힐 수 있음 — 시행규칙 제3조제1항·제2항, 제4조제1항제1호), 수급 중 소득·재산 변동 30일 이내 신고 확인 안내를 덧붙임(기초연금법 제18조)
이 글은 2026-10-09 기준의 일반 정보이며 개인별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 내 경우는 보건복지부 상담센터 129, 국민연금공단 1355에서 확인하세요. 숫자 오류를 발견하시면 편집 원칙·정정 정책에 따라 바로 고칩니다.