房东要求全税上调超过5% — 续约请求权 vs 协议，租客的选择标准

一句话结论。 当房东要求把全税（jeonse，一次性押金租赁）或月租上调超过5%时，韩国的租客有三条路。行使合同续约请求权，涨幅就被锁定在5%以内，并再保障两年居住。但这个5%上限只在既有租客续约时才生效，对房东与新租客签订的新合同并不适用。即便你已同意上调8%，续约请求权本身依然存在（截至2026-07-22）——这正是本问题的核心。

5%上限‘只在续约时’生效

人们常把租金上限制度理解为“租金每两年最多只能涨5%”，但确切说并非如此。据韩国国土交通部（MOLIT）整理的修订版《住宅租赁保护法》问答，租金5%的限制“仅适用于在存续中的合同内增加租金，或行使合同续约请求权的情形”。

换句话说，当既有租客离开、房东与第三方签订新合同时，并无5%规则。若市价已上涨20%，就可上调20%收取。因此“5%上限”是租客自行行使续约权时才握到手的一张牌，而不是自动送上门的盾牌。忽略这一区别，房东一句“那就搬走”便会把你直接逼退。

还有一点。地方政府可通过条例把这一上限定得低于5%。法律规定的只是上限线，视地区而定可收紧至3%、4%。自己所在的地方政府是否另有条例，需要确认。此外，若重新签订合同或变更押金、月租，还伴随租赁申报义务——须在签约日起30日内申报，且该申报自动附带确定日期（优先受偿日）的效力，这点也一并记住为好。

在实战中，租客首先要确认的是：“现在房东向我要求的，是续约，还是把我赶走后与新人签的新合同？”若同一住宅、同一租客继续居住，即为续约，5%上限生效。反之，若房东有正当理由可拒绝续约，租客就被推到上限保护之外。因此谈判永远应从先明确树立“我要求续约”这一立场开始。

合同续约请求权：行使与拒绝的规则

续约请求权并非只要安静居住就自动附带的权利。以MOLIT问答为准，整理行使要件如下。

• 行使期间 — 合同到期前6个月至前2个月。若到期日为8月31日，须在6月30日午夜前传达意思。错过此期间，当年的续约权就难以使用，因此提前把到期前6个月标注在日历上，是实战中最重要的一步。
• 行使方式 — 短信、通话也可，但为防止纠纷，以内容证明（挂号存证信函）等明确意思表示最为稳妥。默示续约（不作声继续居住）不视为行使续约权。反过来说，若一直以默示续约方式居住，续约权仍原封不动地保留着。
• 次数与期间 — 仅限一次，保障两年。无论合同已进行到第几年，都可使用一次。
• 中途搬迁 — 即便用续约权重新取得两年，租客仍可随时通知解约。通知满三个月后生效，且须支付这三个月的租金。

反之，房东可拒绝续约的代表性事由是实际居住。若房东或其直系尊亲属、卑亲属表示要亲自入住，可在到期前6至2个月期间通知拒绝意思并予以拒绝。问题在于该事由为虚假时。若以实际居住为名赶走租客后，随即租给他人，租客可请求损害赔偿。赔偿额若合同有约定金额则按该金额，若无则适用法定计算标准中最大的金额。这意味着即便搬走后，去确认谁入住那套住宅，也有实际意义。

房东要求上调超过5%时 — 三条路

收到“上调超过5%”的要求时，租客可选的方案大体有三种。各自的得与失不同。

以一套价值5亿韩元的全税住宅为基准，看看每条路上押金各涨多少，选择的分量便一目了然。用续约权可把涨幅锁定在新签市价合同约三分之一的水平，这点一眼可见。

单看数字，行使续约权似乎总是正解，但现实要复杂一些。与房东关系闹僵，剩下两年会变得别扭；反之若市价看来还会继续上涨，现在锁定在5%对两年后更有利。相反，在市价回落的阶段，不用续约权而搬到更便宜的住宅，有时在总成本上更胜一筹。意思是，不要只看表中的上限，要把搬家成本、市价方向、居住稳定性一并放到天平上。

即便协议上调8%，续约权依然存在

这里是许多租客搞混的地方。假设到期前你与房东协商“干脆涨8%再住两年”并重签了合同。因为超过了5%，看似吃亏，但MOLIT问答明确指出，即便这种情形也可另行行使合同续约请求权。

MOLIT举的例子很清楚。一名租客于2019年9月至2021年9月签订首份全税合同，经双方协议于2021年9月至2023年9月续约，其间租金上调8%——

• 该租客可在2021年7月（结束前2个月）行使续约请求权，把涨幅退回到5%以下，
• 或维持上调8%的合同，待该合同于2023年7月结束时再行使续约请求权。

也就是说，做了协议上调，并不代表续约权这张牌已被用掉。牌还在手中，只需决定何时打出。房东那句“已经协议好了，没办法”与事实不符。不过在实战中，行使续约权时最好在书面上明确写下“本次续约系依修订法律行使的合同续约要求权”。若把单纯的重签与权利行使混在一起，日后可能生出纠纷。

要求把全税改成月租时 — 现行折算率为6.25%

房东以“把一部分转为月租”代替上调的提议也在增多。续约的合同原则上被视为按与此前相同的条件重新订立，因此未经租客同意，不能把全税强制转为月租。但若租客接受则可行，此时适用法定折算率。

法定折算率为‘10%’与‘基准利率＋3.5%’中较低的值。由于韩国银行基准利率为2.75%（2026-07-16上调），现行折算率为2.75%＋3.5%＝6.25%。需注意，这比MOLIT示例出台的2020年（折算率4%）大幅上升。

若把5亿韩元全税中的2亿韩元转为月租，则2亿×6.25%÷12＝每月约104万韩元。同样条件在利率为4%的2020年为每月约67万韩元。这意味着在利率上升的阶段，全税转月租对租客更为不利。收到月租提议时，先做这道计算再答应更为稳妥。反之，若被全税占用大额资金令人吃力、而现金流有余，转换有时反而是更好的选择，因此把两个方向都算一算才对。

掌握计算感觉的方法很简单。把想转为月租的押金差额乘以折算率（现为6.25%）再除以12，即得每月负担。例如把押金减少1亿韩元、改为月租，则1亿×6.25%÷12＝每月约52万韩元。若房东提议“只加月租50万韩元”，你便可反推这50万韩元替代了多少押金，据此衡量损益。当你以数字而非直觉回应提议的那一刻，谈判的天平便会改变。

常见问题

问：合同若有“续约时按市价上调”的特别约定，5%上限会被架空吗？
续约请求权是法律保障的权利，因此对租客不利的特别约定原则上效力受限。不过仍有争议余地，若存在此类约定，签字前先指出为宜。

问：房东换了，还能使用续约请求权吗？
可以。所租住宅即便被出售，租客的续约请求权依然维持。但若换了的房东想实际居住，可成为拒绝事由。

问：同意上调5%后，须重新办确定日期、迁入申报吗？
若押金增加，就增加部分重新取得确定日期较为稳妥。既有押金的顺位得以维持，但增加的金额自新确定日期起才受保护。

问：若没有现金支付全税5%的涨幅怎么办？
若就增加部分尚有全税贷款额度，有时可追加放款。但各银行、各产品条件不同，因此在表明续约意思前，先确认贷款余力为好。

问：行使续约请求权后，必须住满两年吗？
不必。两年只是受保障，租客可中途通知解约。通知满三个月后生效，且须承担这三个月的租金。

结语 — 租客要把握的实战顺序

归纳如下。第一，5%上限只在续约时生效，因此收到上调要求时，在情绪之争之前，先想起“我手握续约请求权这张牌”这一事实。第二，为不错过行使期间（到期前6至2个月），提前把到期日标在日历上，并以内容证明留存意思表示。第三，即便协议上调超过5%，续约权仍在，切勿仓促放弃。

第四，收到月租转换提议时，以现行折算率6.25%亲自计算利弊。第五，若以实际居住为由被拒，搬走后也去确认该住宅的实际使用情况。权利只对知晓它的人才成其为盾。若你正面临这次续约，建议照上述顺序逐步照做。

一手来源 · 国土交通部《修订住宅租赁保护法问答》（大韩民国政策简报 korea.kr） · 国土交通部 住宅租赁保护法FAQ（molit.go.kr） · 《住宅租赁保护法》第6条之3、第7条、第7条之2（law.go.kr） · 韩国银行 基准利率（bok.or.kr，2026-07-16上调至2.75%）
参考媒体 · 韩国经济 不动产价值提升中心 · 不动产114
本文为一般信息提供，个别事项因情况而异，如遇纠纷，建议咨询大韩法律救助公团（132）、住宅租赁纠纷调解委员会。（截至2026-07-22）

本文由AI从韩语自动翻译。请参考韩语原文获取最准确内容。