大家がチョンセを５％超で上げてほしいと言ったら — 契約更新請求権 vs 合意、借主の選択基準

結論から。 大家がチョンセ（一括保証金賃貸）や月額家賃を5%を超えて上げてほしいと言ってきた場合、韓国の借主には三つの道があります。契約更新請求権を行使すれば、値上げ幅は5%以内に抑えられ、さらに2年間の居住が保証されます。ただしこの5%上限は既存の借主が更新するときにのみ働き、大家が新しい借主と結ぶ新規契約には適用されません。合意で8%上げてあげたとしても、更新請求権そのものは生きている点（2026-07-22時点）が、この問題の核心です。

5%上限は‘更新するときだけ’働く

賃貸料上限制度をよく「家賃は2年ごとに5%までしか上がらない」と理解しがちですが、正確にはそうではありません。国土交通部（MOLIT）が整理した改正住宅賃貸借保護法の問答集によると、家賃5%の制限は「存続中の契約で賃貸料を増額する場合、または契約更新請求権を行使する場合にのみ適用」されると明記されています。

言い換えれば、既存の借主が出て行き、大家が第三者と新しい契約を結ぶときには5%ルールはありません。相場が20%上がっていれば20%上げて受け取れるという意味です。ですから「5%上限」は、借主が自ら更新権を行使したときに初めて手にするカードであり、自然に転がってくる盾ではありません。この区別を見落とすと、大家の「なら出て行け」という言葉にそのまま押し切られてしまいます。

もう一つ。自治体は条例でこの上限を5%より低く定めることができます。法が定めたのは上限線にすぎず、地域によっては3%・4%へさらに絞ることができる仕組みです。自分が住む自治体に別途の条例があるかは確認が必要です。また、契約を新たに書いたり保証金・月額家賃を変えたりした場合は、チョンセ・月家賃申告の義務が伴う点も一緒に覚えておくとよいでしょう。契約締結日から30日以内に申告しなければならず、この申告には確定日付の効力が自動的に付きます。

実戦で借主がまず確認すべきは、「今、大家が私に求めているのは更新なのか、私を追い出して新しい人と結ぶ新規契約なのか」です。同じ家・同じ借主が続けて住むのであれば更新であり、5%上限がかかります。逆に大家が更新を正当に拒絶できる状況であれば、借主は上限の保護の外へ押し出されます。ですから交渉は常に「私は更新を求める」という立場をまず明確に立てることから始めるべきです。

契約更新請求権、行使と拒絶のルール

更新請求権は、静かに住んでいるだけで自動的に付く権利ではありません。MOLIT問答集を基準に行使要件を整理すると次のとおりです。

• 行使期間 — 契約満了の6か月前から2か月前まで。満期が8月31日なら6月30日の深夜までに意思を伝えなければなりません。この期間を過ぎるとその年の更新権は使いにくくなるため、満期6か月前をカレンダーに前もって印しておくことが実戦で最も重要です。
• 行使方法 — メッセージ・通話でも可能ですが、争いを防ぐには内容証明など明確な意思表示が安全です。黙示的更新（何も言わずに住み続けること）は更新権の行使とはみなされません。裏を返せば、黙示的更新で住んできたなら更新権はまだそのまま残っています。
• 回数・期間 — 1回限り、2年保証。契約が何年目であっても関係なく一度は使えます。
• 途中の引っ越し — 更新権を使って2年を新たに得たとしても、借主はいつでも解約通知ができます。通知後3か月が過ぎると効力が生じ、その3か月分の賃貸料は払わなければなりません。

逆に大家が更新を拒絶できる代表的な事由は実居住です。大家または直系尊卑属がその家に直接入って住むと言えば、満期6か月～2か月前の期間に拒絶の意思を通知して拒絶できます。問題はこの事由が虚偽のときです。実居住すると言って借主を追い出した後、すぐに別の人に貸せば、借主は損害賠償を請求できます。賠償額は契約書に定めた約定額があればその金額、なければ法が定めた算定基準のうち最も大きい金額が適用されます。出て行った後もその家に誰が入って住むのかを確認する実益があるということです。

大家が5%を超えて求めるとき — 三つの道

「5%を超えて上げてほしい」という要求を受けたとき、借主が選べる選択肢は大きく三つです。それぞれ得るものと差し出すものが異なります。

チョンセ5億ウォンの家を基準に、各々の道で保証金がどれだけ跳ね上がるかを見ると、選択の重みが明確になります。更新権を使えば値上げ額が新規相場契約の3分の1水準に抑えられる点が一目で分かります。

数字だけを見れば更新権の行使が常に正解のようですが、現実はもう少し複雑です。大家との関係がこじれて残りの2年が気まずくなることもあり、逆に相場が今後さらに上がりそうなら、今5%で縛っておくほうが2年後のために有利です。反対に相場が下がる局面なら、あえて更新権を使わずより安い家へ移る引っ越しが総費用で勝ることもあります。表の上限だけを見るのではなく、引っ越し費用・相場の方向・居住の安定性を一緒に天秤に載せるべきだという意味です。

合意で8%上げても更新権は生きている

ここが多くの借主が混乱する点です。満期前に大家と「いっそ8%上げて2年さらに住もう」と合意し、契約書を新たに書いたとしましょう。5%を超えたので損をしたようですが、MOLIT問答集はこの場合でも契約更新請求権を別途行使できると明示しています。

MOLITが挙げた例が明確です。2019年9月～2021年9月に最初のチョンセ契約を結んだ借主が、相互合意で2021年9月～2023年9月まで更新しながら賃貸料を8%上げた場合——

• 借主は2021年7月（終了2か月前）に更新請求権を行使して値上げ幅を5%未満に戻すことができ、
• または8%上げた契約をそのまま維持し、その契約が終わる2023年7月に更新請求権を行使することもできます。

つまり合意による値上げをしたからといって、更新権というカードをすでに使い切ったわけではありません。カードは手元に残っており、いつ出すかを決めるだけです。「もう合意したのだから仕方ない」という大家の言葉は事実と異なります。ただし実戦では、更新権を行使する際に「今回の更新は改正法律による契約更新要求権の行使」である点を書面に明確に残しておくほうが安全です。単純な再契約と権利行使が混ざると、後で争いが生じることがあるためです。

チョンセを月家賃に変えようと言うとき — 今の転換率は6.25%

大家が値上げの代わりに「一部を月家賃に回そう」と提案する場合も増えています。更新される契約は原則的に以前と同じ条件で再び結ぶものとみなされるため、借主の同意なしにチョンセを月家賃に強制転換することはできません。ただし借主が受け入れれば可能で、このときは法定転換率が適用されます。

法定転換率は‘10%’と‘基準金利＋3.5%’のうち低い値です。韓国銀行の基準金利が2.75%（2026-07-16引き上げ）なので、今の転換率は2.75%＋3.5%＝6.25%になります。MOLITの例が出た2020年（転換率4%）より大きく上がった数字である点に留意すべきです。

チョンセ5億ウォンのうち2億ウォンを月家賃に回すなら、2億×6.25%÷12＝月約104万ウォンになります。同じ条件が4%だった2020年には月約67万ウォンでした。金利が上がった局面では、チョンセの月家賃転換が借主にとってより不利になるという意味です。月家賃の提案を受けたら、この計算をまずしてから応じるほうが安全です。逆にまとまった資金が縛られるチョンセが負担で、現金の流れに余裕があれば、転換のほうがよい選択になる場合もあるので、両方向を計算してみるのが正しいでしょう。

計算の感覚をつかむ方法は簡単です。月家賃に回そうとする保証金の差額に転換率（現在6.25%）を掛けて12で割れば月の負担が出ます。例えば保証金を1億ウォン減らす代わりに月家賃に回すなら、1億×6.25%÷12＝月約52万ウォンです。大家が「月家賃50万ウォンだけ乗せよう」と提案したなら、その50万ウォンが保証金いくらを代替する値なのかを逆算して損益を計れます。提案を勘ではなく数字で返した瞬間、交渉の均衡が変わります。

よくある質問

Q. 契約書に「再契約時は相場どおり上げる」という特約があれば5%上限は無力化されますか？
更新請求権は法で保障された権利なので、借主に不利な特約は原則として効力が制限されます。ただし争いの余地があるため、このような特約があれば署名前に確認しておくほうが安全です。

Q. 大家が代わっても更新請求権を使えますか？
使えます。賃借中の家が売られても借主の更新請求権はそのまま維持されます。ただし代わった大家が実居住を望めば拒絶事由になりえます。

Q. 5%の値上げに合意したら確定日付・転入申告をやり直す必要がありますか？
保証金が増えたなら増額分について確定日付を新たに受けておくほうが安全です。既存保証金の順位は維持されますが、増えた金額は新しい確定日付の時点から保護されるためです。

Q. チョンセ5%の値上げ分を払う現金がなければどうしますか？
増額分についてチョンセローンの限度が残っていれば追加実行が可能な場合があります。ただし銀行・商品ごとに条件が異なるため、更新の意思を伝える前にローンの余力を先に確認しておくほうがよいでしょう。

Q. 更新請求権を行使したら2年を必ず満たさなければなりませんか？
いいえ。2年が保証されるだけで、借主は途中で解約を通知できます。通知3か月後に効力が発生し、その3か月分の賃貸料は負担しなければなりません。

おわりに — 借主が押さえる実戦の順序

まとめると次のとおりです。第一に、5%上限は更新するときだけ働くので、値上げ要求を受けたら感情の争いに先立って「私は更新請求権のカードを持っている」という事実からまず思い出します。第二に、行使期間（満期6か月～2か月前）を逃さないよう満期日を前もってカレンダーに印し、意思表示は内容証明で残します。第三に、合意で5%を超えて上げてあげても更新権は生きているので、慌てて放棄しません。

第四に、月家賃転換の提案を受けたら今の転換率6.25%で自ら計算して有利・不利を計ります。第五に、実居住を理由に拒絶されたら、出て行った後もその家の実際の使用状況を確認しておきます。権利は知っている人にだけ盾になります。今回の更新を控えているなら、上の順序をそのまま踏んでみることをお勧めします。

一次出典 · 国土交通部「改正住宅賃貸借保護法問答」（大韓民国政策ブリーフィング korea.kr） · 国土交通部 住宅賃貸借保護法FAQ（molit.go.kr） · 住宅賃貸借保護法 第6条の3・第7条・第7条の2（law.go.kr） · 韓国銀行 基準金利（bok.or.kr、2026-07-16に2.75%へ引き上げ）
参考メディア · 韓国経済 不動産バリューアップセンター · 不動産114
本稿は一般的な情報提供であり、個別の事案は状況により異なりうるため、紛争時は大韓法律救助公団（132）・住宅賃貸借紛争調停委員会の相談をお勧めします。（2026-07-22時点）

この記事は韓国語からAIで自動翻訳されました。正確な内容は韓国語原文をご参照ください。