종부세 12억 유지에도 고지서가 오르는 이유 — 2027년 적용 공정시장가액비율 70%의 산수

한 줄 결론 — 종부세 기본공제 12억은 돌아왔지만, 고지서 금액까지 돌아온 것은 아니다. 과세표준을 키우는 공정시장가액비율 60→70% 인상이 9월 1일 확정안에 그대로 남았기 때문이다. 이 인상은 2027년 납세의무 성립분부터 적용될 예정 — 올해가 아니라 내년 이후의 문제다. 8월 3일 발표안이 29일 만에 어디까지 되돌아갔고 어디는 그대로인지, 세액이 정해지는 일곱 단계 구조로 정리한다.

1. 무엇이 되돌아갔고, 무엇이 남았나

정부가 9월 1일 대통령 주재 국무회의에서 종합부동산세법을 포함한 11개 세법개정안 정부안을 확정했다. 8월 3일 발표안에서 가장 논란이 컸던 두 가지가 철회됐음. 비거주 1주택자 기본공제를 12억에서 9억으로 줄이려던 계획은 현행 12억 유지로, 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 계획은 150% 유지로 돌아갔다. 여기서 비거주 1주택자란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 세대 전체로 따져 원칙적으로 주택 한 채를 보유한 1세대 1주택자 가운데, 그 집에 본인이 살지 않는 경우를 말한다. 배우자·세대원의 주택까지 합쳐 판단한다는 점이 흔한 오해 지점임. 전세를 끼고 사둔 집에 들어가지 않는 경우가 대표적임. 다만 취학·근무 같은 부득이한 사유로 비운 기간은 일정 요건 아래 거주로 인정하는 방안이 예고돼 있어, 최종 판정선은 시행령까지 봐야 한다.

반면 실거주 1주택자 기본공제를 12억에서 14억으로 올리는 안은 원안대로 살아남았다. 거주와 비거주를 가르는 차등 원칙 자체는 유지한 셈이다. 부부 공동명의 비거주 1주택자의 공제는 당초 1인당 4억으로 줄이려던 것을 6억으로 조정했다. 항목별로 보면 이렇다.

표의 마지막 줄이 이 글의 핵심이다. 공제와 상한은 되돌아갔는데, 세금 계산의 중간 단계에 있는 공정시장가액비율 인상은 확정안에 그대로 실렸다. 전체 개편 원안은 재정경제부 세제개편안 안내 페이지에서 원문으로 확인할 수 있음.

2. 공제가 12억인데 세금이 오르는 산수

종부세 계산 구조를 한 줄로 쓰면 이렇다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 것이 과세표준이고, 여기에 구간별 세율을 적용한다. 세율표는 국세청 종합부동산세 세율 안내에 있다.

이 구조에서 공정시장가액비율은 곱하기 자리에 있다. 개정안 기준으로 단독명의 1세대 1주택자는 공시 14억 이하면 과세대상에서 빠지므로, 문턱을 넘는 공시 15억짜리 단독명의 비거주 1주택 예로 들면 이렇다. 15억에서 공제 12억을 빼면 차액은 3억. 비율이 60%면 과세표준은 1억 8,000만 원인데, 70%가 되면 2억 1,000만 원이 된다. 공제가 한 푼도 안 바뀌어도 과세표준이 16.7% 커지는 구조다. 솔직히 8월 발표 때는 9억 축소가 워낙 커 보여서 이 비율 항목은 나도 뒷줄로 밀어놓고 봤음. 그런데 유턴 이후 남은 것을 다시 세어 보니, 고지서를 조용히 움직이는 변수 하나가 이쪽이었다. 물론 비율만 남은 것은 아니다. 세율 조정과 고령·장기보유 세액공제의 요건 개편 같은 항목도 확정안에 실려 있어, 최종 부담은 이 변수들의 조합으로 정해진다.

이번 확정안 기준으로 이 비율은 1세대 1주택자에게 60%에서 70%로 오르고, 적용은 2027년 납세의무 성립분부터로 예정돼 있다. 그 밖의 보유 형태는 2027년 70%를 거쳐 2028년에 70%와 80%로 갈리는 경로가 제시돼 있다. 갈림의 경계는 법인이냐 개인이냐가 아니라 주택 수와 조정대상지역 보유 여부라서, 내 집이 어느 구간인지는 개정안 원문 기준으로 확인이 필요한 대목이다. 언론 지적도 같다. 물러선 항목이 있어도 증세의 뼈대인 비율 인상과 양도세 장기보유특별공제 축소는 그대로라는 것. 8월 원안 발표 때 제시된 세수효과 추계(향후 5년 누계·순액법 기준)로는 전체 증가분 3조 4,430억 원 중 종부세 몫이 2조 1,815억 원이었다. 다만 이는 원안 기준 수치라, 이번 수정으로 실제 규모는 달라질 수 있다.

3. 세액이 정해지는 일곱 단계 — 어디가 바뀌고 어디가 남았나

언론 사례 계산이 기사마다 조금씩 다른 이유가 있다. 종부세는 한 개의 숫자가 아니라 일곱 단계를 통과하며 정해지는데, 단계마다 바뀌는 항목이 다르기 때문임. 개정안 원문 기준으로 1세대 1주택은 공시가격이 일정 기준(14억 초과)을 넘는지부터 판정하고, 그다음에 거주 여부별 기본공제와 비율·세율이 차례로 적용되는 구조다. 단계별로 확정안의 변화를 놓으면 이렇다.

8월 발표안은 이 가운데 ②와 ⑦을 납세자에게 불리하게 바꾸려다 되돌렸고, ③·④·⑥은 그대로 국회로 가져갔다. 실제 고지 총액에는 종부세의 20%로 붙는 농어촌특별세가 더해진다는 점도 사례 계산들이 어긋나 보이는 이유 중 하나다. 그래서 “12억 유지”라는 헤드라인만 보고 부담이 제자리라고 읽으면 단계 하나만 본 셈이 된다. 반대로 비거주자 세금이 몇 배로 뛴다던 8월의 계산들도 ②·⑦이 되돌아온 지금은 그대로 성립하지 않는다. 언론 사례 계산은 어느 단계까지 반영했느냐에 따라 수치가 갈린다. 확정 세액은 국회 통과 뒤 국세청 안내 기준으로 확인하는 것이 정확함. 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이라 올해 12월 고지분은 현행법 기준으로 나올 가능성이 있고, 개정안 효과는 부칙이 정하는 시점부터 반영됨. 참고로 12월 종부세에 앞서 9월에는 재산세 2기분 고지가 먼저 오는데, 그 금액이 7월과 왜 다른지는 재산세 9월분 고지서 산수에서 다뤘다.

4. 부부 공동명의 6억의 착시

이번 수정에서 가장 헷갈리는 항목이 부부 공동명의다. 기사 제목 대부분은 “1인당 4억에서 6억으로 상향”이라 쓰는데, 8월 발표안 대비로는 맞는 말임. 그런데 기준점을 현행 제도로 옮기면 그림이 뒤집힌다. 지금 부부 공동명의 1주택자는 각자 지분에 대해 1인당 9억씩 공제받는다. 반반 지분이면 합쳐 18억 효과지만, 공제는 인별 적용이라 남는 공제를 배우자에게 넘길 수는 없다. 확정안의 비거주 부부 공동명의는 각자 납부 기준 1인당 6억 — 반반이면 12억 효과다. 완화된 게 아니라 덜 깎인 것에 가깝다.

지분 50:50·특례 미신청(각자 납부) 기준. 막대는 현행 18억=100 기준의 보조 표시다.

실거주하는 부부 공동명의는 현행대로 1인당 9억이 유지된다. 결국 공동명의 부부에게도 갈림길은 명의가 아니라 거주 여부가 됐다. 보도된 계산 사례로는 공시가격 25억 원 아파트를 공동명의로 보유한 비거주 부부의 보유세가 8월 안 기준 1,367만 원에서 확정안 기준 1,149만 원으로 줄어든다는 추산이 있다. 원안보다는 가벼워졌지만, 현행 제도 대비로는 늘어나는 방향이라는 구조는 같음. 매년 9월 신청하는 1주택자 특례와의 유불리는 합산배제·부부공동명의 특례, 18억과 12억이 뒤집히는 지점에서 정리했는데, 공제 기준이 바뀌면 그 경계선도 다시 그려야 한다.

5. 남은 변수는 국회다

9월 1일 확정된 것은 어디까지나 정부안이다. 정부는 이 안을 9월 3일까지 국회에 제출하고, 이후는 상임위와 본회의의 심사 일정을 따른다. 진행 상황은 국회 의안정보시스템에서 법안별로 추적할 수 있다. 국회 논의에서 숫자가 또 움직일 수 있음. 8월안이 29일 만에 수정된 배경에도 여론 반발과 정치권의 조정 요구가 있었다.

시각도 갈린다. 한쪽에서는 핵심 증세 장치인 공정시장가액비율 인상과 양도세 공제 축소가 살아 있는 만큼 “유턴이 아니라 부분 수정”이라고 본다. 반대쪽에서는 시장 과열기에 보유세 강화 신호를 스스로 거둬들여 정책 신뢰가 흔들렸다는 비판을 낸다. 어느 쪽이든 납세자에게 확정된 사실은 두 가지다. 공제·상한은 현행 수준으로 남을 가능성이 커졌고, 비율 인상은 정부안에 실려 국회로 넘어갔다는 것. 실거주 인정 요건을 어떻게 정할지, 전근·취학·간병처럼 어쩔 수 없이 집을 비운 경우를 예외로 볼지는 시행령 단계에서 구체화될 전망이라 아직 단정할 수 없는 영역이다.

6. 시장의 첫 반응, 그리고 더 긴 시계

발표 다음 날 시장 기사들은 두 단어로 요약된다. 급매 회수와 눈치보기. 8월 한 달 비거주 1주택자들이 내놓던 급매물이 회수되고, 일부 단지에서는 가계약 파기 사례까지 보도됐다. 세제개편안이 한 달 사이 수정되면서 매도·매수 양쪽 모두 판단을 미루는 분위기가 짙어졌다는 게 현장 전언이다. 근데 이게 또 묘한 게, 세금이 줄어서가 아니라 규칙이 흔들려서 거래가 멈춘다는 점이다.

긴 시계로 보면 이번 개편의 무게중심은 공제 금액이 아니라 구조에 있다. 거주와 비거주를 가르는 차등 과세가 종부세에 처음으로 제도화되는 것이고, 공정시장가액비율은 2028년 최고 80%까지 오르는 경로가 제시돼 있다. 2030년쯤의 보유세 지형을 상상해 보면, 공시가격 현실화와 비율 인상이 겹치는 구간에서 지금의 12억이라는 숫자보다 곱하기 자리의 비율이 세 부담을 좌우하는 변수가 될 가능성이 크다. 내 판단으로는, 이번 유턴에서 기억할 것은 되돌아온 12억이 아니라 살아남은 70%다.

FAQ — 자주 묻는 질문

Q1. 올해 12월 종부세 고지서는 어느 안 기준으로 나오나?

올해 고지분은 현행법 기준으로 나올 가능성이 크다. 종부세는 매년 6월 1일 보유 기준으로 과세가 성립하는데, 개정안은 이제 국회로 넘어간 단계라서다. 언론의 사례 계산은 개정안 적용을 가정한 수치임. 첫 적용 시점은 통과된 법의 부칙이 정하니, 고지 전 국세청 안내를 확인하는 게 안전하다.

Q2. 나는 전근 때문에 집을 비웠는데 비거주자로 과세되나?

비거주자로 단정하기는 이르다. 정부는 취학·근무 등 부득이한 사유로 집을 비운 기간을 일정 요건 아래 거주기간으로 인정하는 방안을 함께 예고했다. 다만 구체 요건과 예외 범위는 시행령에서 정해질 전망이라, 입법예고를 지켜봐야 함.

Q3. 부부 공동명의인데 1주택자 특례 신청이 유리해지나?

공제 기준이 바뀌면 유불리 경계선도 이동한다. 비거주 공동명의 공제가 1인 6억으로 줄면 단독명의 방식으로 계산하는 특례의 유불리 구간이 달라질 수 있다. 다만 특례 쪽 세액공제 요건 자체가 개편 대상(거주기간 중심 전환 예고)이라 해당 연도 기준으로 따져야 한다. 신청 기간은 매년 9월 16~30일이다.

Q4. 세부담 상한 150%는 뭘 막아주는 장치인가?

올해 세액이 직전 연도 법령 기준으로 재계산한 세액 상당액의 150%를 넘지 않게 종부세를 끊어주는 상한선이다. 비교 대상이 전년도 실제 고지액이 아니라는 점만 유의하면 된다. 공시가격이 급등해도 세액 증가 속도를 제한하는 완충 장치라, 200%로 올리려던 안이 철회된 것은 공시가 급등 지역 보유자에게 의미가 있는 변화다. 세액 모의계산은 국세청 홈택스의 모의계산 메뉴에서 해볼 수 있다.

마치며 — 되돌아온 것은 공제, 남은 것은 비율

본 글은 매수·매도 추천이 아니다 — 9월 1일 확정된 정부안이 8월 발표안에서 무엇을 되돌렸고 무엇을 남겼는지 시점별로 정리한 메모다. 공제 12억과 상한 150%는 제자리로 왔지만, 과세표준을 키우는 공정시장가액비율 70%와 거주·비거주 차등 구조는 국회로 넘어갔다. 고지서의 최종 숫자는 국회 심사와 시행령에서 정해진다. 제도 변화기일수록 헤드라인보다 내 공시가격과 계산 구조를 먼저 확인하고, 본인 시계와 자금 사정에 맞춰 신중히 결정하는 것이 가장 중요하다.

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