결론 계약갱신요구권을 써서 갱신하는 경우라면 보증금을 월세로 돌리자는 요구에 동의하지 않아도 됩니다. 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건으로 보고, 보증금·월세는 제7조 범위(증액은 20분의 1 이내)에서만 바뀌기 때문입니다. 전환에 동의한다면 2026-10-03 현재 전환율 상한은 연 5.0%(기준금리 3.00%+연 2%)여서, 보증금 100,000,000원을 돌리면 월세는 416,666원을 넘을 수 없습니다.
조건 상한은 기준금리에 따라 달라집니다. 기준금리가 2.75%였던 2026-07-16~08-26에는 상한 연 4.75%, 2.50%였던 2025-05-29~2026-07-15에는 상한 연 4.50%였습니다. 어느 날의 기준금리를 쓰는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 다만 법제처는 2020년 시행령 개정(가산 이율 연 3.5%→2%)의 적용 여부를 “월세로 전환하는 갱신계약의 체결일”을 기준으로 판단해야 한다고 해석했습니다(법령해석 20-0683, 2021-03-03). 그래서 계약서에 전환 약정일을 적고 그날의 기준금리로 상한을 계산해 두는 편이 안전합니다. 갱신요구권을 이미 썼거나 집주인에게 실거주 같은 갱신 거절 사유가 있으면 전환 요구를 거절하기 어렵습니다.
기준일 2026-10-03 · 근거: 법제처 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2·시행령 제9조, 법제처 법령해석 20-0683, 한국은행 기준금리 변경 이력
전세나 반전세로 사는 임차인이 만기를 앞두고 집주인에게서 “보증금을 일부 돌려줄 테니 그만큼 월세로 받겠다”는 제안을 받을 수 있습니다. 이때 고를 수 있는 길은 셋입니다. 갱신요구권을 써서 전 계약과 같은 조건으로 갱신하며 전환을 거절하거나, 전환에 동의하되 법정 상한으로 다시 계산한 월세로 협상하거나, 집주인이 쓴 전환율을 그대로 받아들이는 것입니다. 집주인 전환율이 상한을 넘으면 세 번째 길은 넘는 부분만큼 효력이 없습니다.
상한은 고정된 숫자가 아니라, 기준금리+연 2%가 연 10%보다 낮은 동안에는 한국은행 기준금리에 따라 움직입니다. 기준금리가 2026-08-27에 2.75%에서 3.00%로 오르면서 상한도 연 4.75%에서 5.0%로 바뀌었고, 다음 금융통화위원회 결정에 따라 또 바뀔 수 있습니다. 이번 갱신이 묵시적 갱신인지 갱신요구권을 쓴 갱신인지, 그에 따라 언제 나갈 수 있고 중개보수를 누가 내는지는 묵시적 갱신과 갱신요구권이 가르는 것에서 다뤘으므로, 여기서는 전환 요구를 거절할 수 있는지와 전환율 숫자를 따집니다.
판단 기준
| 조건 | 해당하면 | 근거 |
|---|---|---|
| 갱신요구권을 처음 행사하고, 집주인에게 갱신 거절 사유가 없음 | 전 계약과 같은 조건으로 갱신된 것으로 보므로 보증금을 월세로 돌리는 데 동의하지 않아도 됩니다. 집주인이 바꿀 수 있는 것은 제7조 범위의 보증금·월세 증감뿐이고, 증액은 20분의 1 이내(시·도 조례로 더 낮출 수 있음)입니다. | 주택임대차보호법 제6조의3 제1항·제3항, 제7조 제2항 |
| 양쪽 다 통지하지 않아 묵시적 갱신 | 이것도 전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만 집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 ‘조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않는다’고 통지했다면 묵시적 갱신은 생기지 않으므로, 갱신요구권이 남아 있으면 그 기간 안에 행사해 전 계약과 같은 조건으로 갱신합니다(보증금·월세는 제7조 범위에서 증감될 수 있습니다). | 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의3 제1항 |
| 갱신요구권을 이미 썼거나, 집주인 본인이나 그 직계존속·직계비속의 실거주 등 거절 사유가 있음 | 집주인이 갱신을 거절할 수 있어 전환 요구를 거절하기 어렵습니다. 전환 뒤 월세를 감당하며 남을지, 나갈지를 따집니다. 두 번째 만기에서 따질 것은 갱신요구권을 쓴 뒤 두 번째 만기에서 다뤘습니다. | 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서·제2항 |
| 전환에 동의했고, 집주인이 제시한 전환율이 연 5.0% 이하 | 상한 안이므로 법 위반은 아닙니다. 남은 판단은 늘어나는 월세를 감당할 수 있는지입니다. | 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조(2026-07-01 시행), 기준금리 3.00%(2026-08-27) |
| 제시 전환율이 연 5.0% 초과 | 전환 금액 × 5.0% ÷ 12로 다시 계산한 월세를 제시합니다. 상한을 넘는 부분은 효력이 없고, 이미 초과해 낸 월세는 반환을 청구할 수 있습니다. | 주택임대차보호법 제7조의2, 제10조, 제10조의2 |
| 전환을 2026-08-27 전에 했음 | 기준금리가 2.75%였던 2026-07-16~08-26에는 상한 연 4.75%, 2.50%였던 2025-05-29~2026-07-15에는 상한 연 4.50%였습니다. 그보다 앞선 기간은 아래 ‘예외와 함정’에 적었습니다. | 한국은행 기준금리 변경 이력, 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 |
| 전환과 함께 보증금이나 월세 자체도 올림 | 갱신요구권 갱신이라면 증액은 약정한 차임·보증금의 20분의 1 이내이고, 시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다. | 주택임대차보호법 제7조 제2항, 제6조의3 제3항 |
내 경우 계산해 보기
계산식은 하나입니다. 월세 상한 = 월세로 돌리는 보증금 × 상한 전환율 ÷ 12. 2026-10-03 현재 상한 전환율은 연 5.0%입니다. 아래 인물은 모두 가상이며, 원 단위 미만은 버렸습니다.
예시 1 — 집주인이 연 6%로 1억 원을 월세로 돌리자는 B씨
가상 인물 B씨는 전환 자체에는 동의하기로 하고, 보증금 중 100,000,000원을 월세로 돌리자는 제안을 받았습니다. 집주인이 쓴 전환율은 연 6.0%로, 월세 500,000원입니다. 법정 상한 연 5.0%로 다시 계산하면 월세 상한은 416,666원입니다. 집주인 안을 그대로 받으면 1년에 약 100만 원(원 미만을 버린 월 금액으로 계산하면 1,000,008원)을 법정 상한보다 더 내게 됩니다.
예시 2 — 전세 3억 원을 보증금 1억 원 반전세로 바꾸는 C씨
가상 인물 C씨는 전환에 동의해 보증금 300,000,000원을 100,000,000원으로 낮추고 나머지 200,000,000원을 월세로 돌리기로 했습니다. 현재 상한 연 5.0%를 적용하면 월세 상한은 833,333원입니다. 같은 2억 원에 기준금리가 2.75%였던 2026-07-16~08-26의 상한(연 4.75%)을 대면 791,666원, 2.50%였던 2025-05-29~2026-07-15의 상한(연 4.50%)을 대면 750,000원입니다. 같은 2억 원이라도 기준금리에 따라 월세 상한이 최대 83,333원 달라집니다.
예시 3 — 전환율 없이 월세 금액만 제시받은 D씨
가상 인물 D씨는 “보증금 150,000,000원 빼 줄 테니 월 700,000원”이라는 말만 들었습니다. 거꾸로 계산하면 월세 × 12 ÷ 전환 금액 = 연 5.6%로 상한을 넘습니다. 상한으로 계산한 월세는 625,000원이고, 차이는 매달 75,000원, 2년 계약이면 1,800,000원입니다. D씨가 갱신요구권을 처음 행사하는 갱신이라면 이 전환 제안 자체를 거절할 수 있습니다.
예외와 함정
- “전환 안 하면 갱신 안 해 준다”는 말 — 갱신요구권을 기간 안에 행사하면 집주인은 제6조의3 제1항 단서에 적힌 사유(차임 2기 연체, 무단 전대, 집주인 본인이나 그 직계존속·직계비속의 실거주 등)가 없는 한 거절하지 못합니다. 월세 전환을 거절했다는 것은 이 사유 목록에 없습니다. 정부도 갱신요구권 갱신에서 전세를 월세로 바꾸려면 임차인 동의가 필요하다고 안내했습니다.
- 금액만 듣고 전환율을 확인하지 않는 경우 — 예시 3처럼 월세 × 12 ÷ 돌리는 보증금으로 거꾸로 계산해야 상한을 넘는지 보입니다.
- 상한은 두 비율 중 낮은 쪽 — 법은 연 10%와 기준금리+연 2% 가운데 낮은 비율을 상한으로 정합니다. 기준금리가 3.00%인 지금은 5.0%가 상한이고, 10%는 기준금리가 매우 높아져야 의미가 생깁니다.
- 기준금리 기간별 상한 — 조문은 ‘전환하는 경우’에 한국은행이 공시한 기준금리를 쓰라고 정합니다. 기준금리 변경 이력에 따른 기간별 상한은 2024-10-11~11-27 3.25%(상한 연 5.25%), 2024-11-28~2025-02-24 3.00%(5.0%), 2025-02-25~05-28 2.75%(4.75%), 2025-05-29~2026-07-15 2.50%(4.50%), 2026-07-16~08-26 2.75%(4.75%), 2026-08-27부터 3.00%(5.0%)입니다.
- 특약으로 “상한 초과에 동의”해도 넘는 부분은 효력이 없습니다 — 법에 어긋나는 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행규정이 있습니다(제10조). 서명했더라도 상한을 넘겨 낸 월세는 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2).
- 방향이 반대면 이 상한이 아닙니다 — 제7조의2는 보증금을 월세로 돌리는 경우만 정합니다. 월세를 줄이고 보증금을 늘리는 경우는 이 조문의 계산 대상이 아닙니다.
- 새 계약으로 처리되는 경우 — 조문은 “보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”라고만 쓰고 있어, 기존 계약을 끝내고 조건을 새로 정하는 계약을 따로 나누지 않습니다. 전환 요구와 함께 보증금 증액 요구가 같이 왔다면 집주인이 5% 넘게 올려달라 할 때의 선택 기준을 함께 봅니다.
전환 요구를 받았을 때 확인 순서
- 이번 갱신이 어떤 방식인지 먼저 정합니다. 갱신요구권을 아직 쓰지 않았고 집주인에게 거절 사유가 없다면, 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 행사해 전 계약과 같은 조건으로 갱신할 수 있습니다. 다만 보증금·월세는 제7조 범위(증액은 20분의 1 이내)에서 증감될 수 있습니다. 행사는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 합니다.
- 전환에 동의하기로 했다면 한국은행 기준금리를 확인합니다(2026-10-03 현재 3.00%).
- 기준금리에 2%를 더하고 10%와 비교해 낮은 쪽을 상한으로 잡습니다(현재 5.0%).
- 월세로 돌리는 보증금 × 상한 ÷ 12로 월세 상한을 계산합니다.
- 집주인 제시액이 상한보다 높으면 다시 계산한 금액과 근거 조문(제7조의2)을 함께 제시합니다.
- 합의하면 계약서에 돌리는 보증금 액수, 월세, 약정일을 함께 적어 둡니다. 나중에 상한 초과 여부를 다툴 때 이 세 가지가 근거가 됩니다.
1차 출처
- 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) (확인일 2026-10-03)
- 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) (확인일 2026-10-03)
- 대한민국 정책브리핑 — 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환 가능한가요?(2020-09-01 게시 정부 문답, 글 속 전환율 숫자는 2020-09-29 시행령 개정 전 기준) (확인일 2026-10-03)
- 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) (확인일 2026-10-03)
- 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) (확인일 2026-10-03)
- 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) (확인일 2026-10-03)
- 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제10조(강행규정) (확인일 2026-10-03)
- 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) (확인일 2026-10-03)
- 한국은행 — 기준금리 변경 추이(2025-05-29 2.50%, 2026-07-16 2.75%, 2026-08-27 3.00%) (확인일 2026-10-03)
변경 이력
- 2026-10-03 처음 작성 — 기준: 한국은행 기준금리 3.00%(2026-08-27 결정)와 그 전 변경 이력, 주택임대차보호법(2026-01-02 시행본) 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2·제10조·제10조의2, 시행령 제9조(2026-07-01 시행본)
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